Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка

ОСПАРИВАНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА: НАЧНИТЕ ЭКОНОМИТЬ НА НАЛОГАХ!

Работы по оспариванию кадастровой стоимости земли Стоимость Сроки
Отчет о рыночной стоимости земли 40 000 р. 10 дней
Представление интересов клиента в комиссии при Росреестре 30 000 р. 1 месяц
Оспаривание кадастровой стоимости земли в суде 80 000 р. 6 месяцев

 

оспаривание кадастровой стоимости участкаОспаривание кадастровой стоимости участка — профильная услуга нашей компании, которая востребована и среди юридических, и физических лиц. В настоящее время налоговая ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости (КС) для предприятий и 0,3% для физлиц. Соответственно, если она сильно завышена, то ежегодно владелец земли будет вынужден переплачивать значительную сумму.

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ, приказам Министерства экономики и развития, постановлениям пленума Верховного суда регламентируется процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Его суть заключается пересмотре КС ввиду ошибок, допущенных при оценке, или несоответствия рыночной стоимости земли.

Компания RFI consult в течение многих лет оказывает услугу оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Наши эксперты досконально знают особенности проведения процедуры, поэтому смогут помочь даже в сложных ситуациях. Нам удается добиться существенного снижения КС земли: так, в нашей практике были случаи уменьшения на 90%! Поддержка профессионалов станет гарантией того, что вы не зря потратите деньги на сложную и достаточно длительную процедуру и добьетесь положительного результата.

В каких случаях может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости участка?

В первую очередь кадастровая стоимость применяется для расчета налогов, соответственно, процедуру пересмотра инициируют владельцы участков, которые не хотят переплачивать. Кроме того, она используется для вычисления арендной платы и стоимости выкупа из государственной собственности.

Завышенная государственная оценка, к сожалению, не редкость, а скорее закономерность. Именно поэтому оспорить кадастровую стоимость земельного участка стремится так много собственников. Отметим, что данная процедура будет доступна только до 2020 года, так что имеет смысл не затягивать с ее началом.

Почему кадастровая оценка участка отличается от рыночной?

По закону, действовавшему до 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) участков проводилась регулярно, с периодичностью 3-5 лет. Ей занимаются дипломированные оценщики, однако используются методы массовой оценки, которые имеют целый ряд минусов. Рассмотрим их подробнее.

Какие неточности допускаются при кадастровой оценке?

  • Не учитываются индивидуальные особенности объектов.
  • В расчет берутся данные из открытых источников о предложениях, а не о реальной цене, по которой осуществляются сделки.
  • Кадастровая оценка может проводиться на пике подъема цен и абсолютно не соответствовать рыночной цене в период кризиса.
  • Возможно неправильное определение для земли видов разрешенного использования.

После проведения оценки устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для конкретной оценочной группы. Чтобы определить цену участка, УПКС умножается на его площадь.

Такой подход редко бывает объективным. Например, два участка, расположенных в одном дачном кооперативе, могут отличаться местоположением (на склоне, в балке, на холме), проведенными коммуникациями, удаленностью от дороги. Из-за методов массовой оценки цена участков может быть завышена в несколько раз, и только предприняв действия по переоценке собственнику удастся снизить налоговую ставку.

Технические ошибки при кадастровом оценивании

Еще одна причина, почему может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости участка, — технические ошибки. Сюда относят недостоверные сведения в документации (актах обследования, межевых или технических планах), неправильно указанные координаты расположения, неверные экономические или другие показатели. Чаще всего встречаются ошибки в указании категории земли, видах разрешенного использования, границах (поворотные точки, конфигурация, место расположения).

Основания для пересмотра

Есть только два случая, когда заинтересованное лицо может оспорить кадастровую стоимость:

  • Если при оценивании были использованы недостоверные сведения о недвижимости.
  • Если на дату, когда проводилась ГКО, есть оценка рыночной стоимости, и цифра отличается в меньшую сторону.

Притом пересмотр КС из-за недостоверных сведений можно проводить, только если ошибки привели к неправильному оцениванию характеристик участка, которые повлияли на конечную цену.

Специалисты RFI consult помогут оспорить кадастровую стоимость земельного участка в любом из перечисленных выше случаев. Мы точно знаем, какой пакет документов подготовить, какие дополнительные отчеты по оценке заказать, поэтому гарантируем нашим клиентам положительный результат. 

Кто имеет право оспорить кадастровую стоимость?

Процедура доступна для физ- и юрлиц. Обратиться в комиссию при Росреестре или в суд могут:

  1. Собственники земли, в том числе органы государственной власти и местного самоуправления, владеющие недвижимостью.
  2. Бывшие владельцы участка, если результаты затрагивают их права как налогоплательщиков. Бывшие собственники имеют право подать заявление на пересмотр КС до конца календарного года, когда была заключена сделка купли-продажи. Если удастся добиться пересмотра ГКО, то бывший владелец сможет рассчитывать на возвращение части уплаченных за землю налогов.
  3. Арендаторы и субарендаторы, арендная ставка которых рассчитывается, исходя из кадастровой цены. При этом абсолютно не важно, кто является владельцем участка — муниципальное предприятие, государство или частное лицо. Есть только одно «но»: в последнем случае нужно получить письменное разрешение собственника.
  4. Лицо, имеющее преимущественное или исключительное право выкупа или аренды участка у государства или муниципалитета, если от результатов КС зависит цена или арендная ставка.

Таким образом, подать документы на пересмотр ГКО может любое лицо, которое способно доказать свою финансовую заинтересованность. Если вы сомневаетесь, можете ли вы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, проконсультируйтесь со специалистами RFI consult!

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка: досудебный и судебный порядок

Есть два варианта пересмотра КС: досудебный и судебный. Начиная с 1 января 2017 года каждый заявитель (и физ-, и юрлицо) самостоятельно выбрает, в какую инстанцию обратиться (ранее юридические лица обязаны были сначала идти в комиссию, и только потом в суд). Наша компания успешно осуществляет оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и в досудебном порядке (через комиссию), и в судебном, поэтому вы можете не беспокоиться, что тот или иной вариант окажется более надежным.

Комиссия при Росреестре

Как показывает практика нашей юридической фирмы, в большинстве случаев целесообразно сначала обратиться в комиссию при Росреестре, которая занимается рассмотрением споров о результатах ГКО, и лишь затем идти в суд. Это связано со следующими факторами:

  • Для комиссии потребуется собрать меньший пакет документов.
  • Процедура бесплатная, а вот при разбирательстве в судебном порядке придется оплачивать пошлины.
  • Срок рассмотрения каждой заявки регламентирован и составляет 30 дней. В суде добиваться принятия решения придется дольше.
  • Решение комиссии наши юристы смогут обжаловать в суде.

В Москве для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обратиться по адресу ул. Большая Тульская, 15. Комиссия по пересмотру КС для объектов, расположенных в Московской области, находится по адресу ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.

Порядок рассмотрения вопроса в комиссии

 Комиссия рассматривает заявление и принимает решение в течение 30 дней с момента его подачи. Реальные сроки, как правило, меньше и составляют 2-3 недели. При подаче документов ответственное лицо выдает расписку с номером, по которому можно следить за продвижением дела.

В течение недели комиссия обязана назначить дату заседания. В указанный день заявитель или его представитель должен прибыть на него, чтобы лично представить отчет, описать характеристики недвижимости и юридические аспекты, которые с ней связаны. После обсуждения члены комиссии принимают решение.

Если вы решили оспорить кадастровую стоимость земельного участка из-за недостоверности указанных данных, то комиссия может принять одно из двух решений: об отклонении заявления или пересмотре результатов определения КС (если использованные данные были признаны недостоверными). В случае пересмотра из-за несоответствия рыночной стоимости кадастровой комиссия либо отклоняет заявление, либо приравнивает эти две суммы.

Отчет о решении в письменном виде выдается на руки заявителю в течение недели. При положительном исходе копия протокола также отправляется в кадастровую палату.

Отрицательное решение можно оспорить, снова обратившись в комиссию: это имеет смысл, если заявителю отказали из-за неправильно оформленных документов или неполного их пакета. В противном случае лучше обжаловать решение комиссии в судебном порядке. Также есть возможность обратиться в суд непосредственно для пересмотра результатов ГКО, не прилагая решение комиссии.

Пакет документов 

  • Заявление с указанием основания для обращения.
  • Оригинал кадастровой справки с указанием стоимости объекта недвижимости.
  • Копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость (нотариально заверенные).
  • Отчет об оценке рыночной стоимости участка в электронном и бумажном виде.
  • Документы, подтверждающие недостоверность использованных при оценке сведений.

Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в комиссии от RFI consult

Наши эксперты возьмут на себя решение всех проблем, начиная от подготовки документов и заканчивая представительством ваших интересов на заседании комиссии. Последнее особенно важно, поскольку от того, насколько убедительно будет представлен отчет и четкие ответы на вопросы членов комиссии даны, зависит положительный исход дела. Необходимо разбираться в методах оценки, чтобы понять выводы, которые дает оценщик, знать все характеристики, которые могут повлиять на стоимость объекта. Воспользовавшись услугами нашей компании, вы не только освободите себя от всех забот по подготовке и участии в заседании комиссии, но и в разы повысите вероятность положительного решения.

Снижение кадастровой стоимости в суде

Для пересмотра результатов ГКО необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно только в течение 5 лет после внесения ответственным органом изменений в реестр. Есть три возможных основания:

  1. Приравнять кадастровую стоимость к рыночной (и по причине ошибок органа, проводившего ГКО, и в силу особенностей массового оценивания участков).
  2. Обжаловать решение комиссии при Росреестре — отказ в пересмотре КС.
  3. Оспорить действия или бездействие комиссии.

Обратите внимание, что в иск нельзя включать другие требования — например, о перерасчете земельного налога. Эти вопросы рассматривают суды другой юрисдикции, и при наличии подобных требований суд может даже вернуть заявление без рассмотрения.

В качестве ответчиков в суде будут выступать Росреестр и организация, которая проводила ГКО.

Порядок действий

оспорить кадастровую стоимость земельного участкаСрок рассмотрения дела — два месяца, однако он может быть продлен, если дело сложное. Спустя несколько недель суд извещает стороны о дате рассмотрения, причем оно состоится, даже если не явится одна из сторон.

И заявитель, и ответчик должны самостоятельно предоставлять доказательства. Ходатайство об истребовании дополнительных доказательств будет удовлетворено, только если сторона по объективным причинам не имеет возможности их получить без вмешательства суда. Впрочем, судья может запросить дополнительную оценку и по своей инициативе.

В зависимости от того, на каких основаниях заявитель хочет оспорить кадастровую стоимость земельного участка, судебное разбирательство будет иметь свои особенности:

Основания для обращения в суд Ошибки при проведении ГКО Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной Оспаривание решений или бездействия комиссии при Росреестре
Действия суда Проверить, действительно ли при проведении оценки использовались недостоверные сведения Проверить, соответствует ли отчет об оценке недвижимости требованиям законодательства и федеральным стандартам оценки Проверить, насколько правомерны были действия комиссии при рассмотрении дела заявителя
Действия ответчика Доказать достоверность сведений, на основании которых выполнялась оценка Доказать объективность кадастровой оценки недвижимости Доказать объективность и законность принятого решения
В случае возникновения у суда вопросов или необходимости в получении дополнительных сведений Суд может вызывать представителей органов, допустивших ошибку К ответу вызывается оценщик, проводивший кадастровую оценку или подготовивший отчет о рыночной стоимости К ответу вызываются представители комиссии, которая приняла решение
Кто оплачивает судебные расходы Орган, утвердивший результаты ГКО или допустивший техническую ошибку Если возражений со стороны ответчика не было — заявитель, если были — орган, утвердивший результаты ГКО Госорган, при котором создана комиссия (Росреестр)

Если суд не удовлетворил требования, то в течение одного месяца можно обратиться с апелляцией в апелляционный суд.

Пакет документов

Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде, потребуется подготовить:

  • Исковое заявление с указанием оснований для обращения.
  • Оригинал кадастровой справки с указанием стоимости объекта недвижимости и даты проведения оценки.
  • Копии документов, подтверждающих право собственности на недвижимость (нотариально заверенные).
  • Отчет о рыночной стоимости участка в электронном и бумажном виде.
  • Документы, подтверждающие недостоверность использованных при оценке сведений.
  • Решение комиссии с отказом или документы, подтверждающие ее бездействие.
  • Копию документа, подтверждающего уплату госпошлины.

Услуга оспаривания кадастровой стоимости земельного участка в суде от RFI consult

Самостоятельно представлять свои интересы в суде очень сложно, поскольку для этого необходимо знать особенности судопроизводства, уметь четко сформулировать аргументы, разбираться в земельном законодательстве и досконально знать Федеральные законы, касающиеся оценочной деятельности. Юристы RFI consult многократно доказывали несоответствие кадастровой стоимости в суде и добивались существенного снижения налоговой ставки. Мы готовы представлять интересы клиента и в суде общей юрисдикции, и в апелляционном. Сотни благополучно разрешенных дел и безупречная репутация у клиентов — вот доказательства высокой компетенции наших юристов.

Обращайтесь к нам, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, — и дожидайтесь положительного решения. Вам не понадобится предпринимать никаких усилий — мы выполним работу «под ключ», не отвлекая вас от работы и отдыха.

Особенности составления отчета

Отчет о рыночной стоимости — это главный доказательный документ при рассмотрении дел о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной. Ему уделяется первостепенное внимание и на заседании комиссии при Росреестре, и в суде, поэтому нельзя заказывать его случайному оценщику.

Ключевыми требованиями к отчету являются:

  1. Он составлен дипломированным специалистом — членом СРО оценщиков.
  2. Отчет соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки (в них описываются методология проведения оценки, используемые подходы, информация, которая обязательно должна быть включена, и др.).
  3. К отчету прилагается экспертное заключение СРО оценщиков, подтверждающее правильность расчетов (с 1.01.2017 для рассмотрения дел в комиссии заключение не требуется, однако лучше все же получить его, чтобы повысить шансы на положительное решение).

Важно отметить, что оценка рыночной стоимости участка должна обязательно проводиться на дату кадастровой оценки, а не на текущий момент. Так, если государственная экспертиза проводилась в момент, когда рынок был на подъеме и цены на участки были высокими, а в настоящий момент произошло падение стоимости, то воспользоваться этим не удастся.

Доверить проведение рыночной оценки участка можно только высококвалифицированным специалистам, и юристы RFI consult имеют базу оценщиков, предоставляющих легитимные, объективные отчеты. Мы сотрудничаем только с экспертами, которые не получали дисциплинарных взысканий и имеют опыт более 5 лет. Все отчеты лично проверяются нашими юристами прежде, чем присоединяются к делу, так что вероятность возникновения ошибок и отказа в снижении кадастровой стоимости из-за недостатков отчета, исключена.

Когда целесообразна процедура изменения КС?

Несмотря на то, что оспорить кадастровую стоимость земельного участка в компании RFI consult выгоднее, чем в других юридических компаниях Москвы, стоимость проведения оценки и оплаты услуг юристов все же немаленькая. Именно поэтому очень важно еще на этапе консультации понять, насколько удастся уменьшить КС. Если участок стоит 500-600 тысяч рублей, то выгода будет слишком незначительной.

Компания RFI consult имеет богатый опыт работы с физическими и юридическими лицами. Как показывает наша практика, оспаривать кадастровую стоимость земельного участка имеет смысл, если участок стоит более 20 млн рублей для физических лиц и 15 млн рублей — для юридических лиц.

Эти цифры обоснованы стоимостью наших услуг. Чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обязательно заказать независимую оценку у проверенной компании, подготовить пакет документов, представлять клиента на комиссии при Росреестре или в суде. Например, стоимость независимой оценки земли составляет от 30 до 40 тысяч, представительство в суде — 50 тысяч.

Вы можете не переживать, что затраты на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка не окупится: приходите на бесплатную консультацию к нашим специалистам — и они рассчитают, сколько будут стоить наши услуги. Мы расскажем, какую выгоду вы сможете получить, если доверите нашим юристам оспорить кадастровую стоимость земельного участка, а вы решите, окупятся ли затраты. Мы работаем честно, наши расчеты прозрачны и понятны клиентам, поэтому нам доверяют.

На сколько удастся снизить кадастровую стоимость благодаря специалистам RFI consult?

Наши показатели — одни из лучших среди юридических компаний Москвы. В среднем нам удается добиться уменьшения кадастровой стоимости на 30-40%. Однако это далеко не предел. В нашей практике были случаи и существенно большего снижения, вплоть до 90%!

Конечная сумма зависит от многих факторов, и в первую очередь от того, насколько правильно была проведена ГКО. Чтобы дать компетентный ответ о том, насколько мы сможем уменьшить кадастровую стоимость, нам потребуются правоустанавливающие документы на землю и кадастровая справка о стоимости.

Перерасчет имущественных налогов

Полностью компенсировать уже уплаченные налоги не получится, однако будет возможность вернуть переплату за налоговый период, в котором подан иск о пересмотре (за год). В решении комиссия или суд указывают новую КС и дату подачи заявления или иска (если предварительно заявитель обращался в комиссию и получил отказ, то ставится дата, когда было подано заявление в комиссию). Сведения вносятся в кадастр. С начала года, в который вы подали заявление на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, пересчитываются налоги. Сделать это удастся, только после добавления новых сведений в кадастр. Арендные платежи и выкупную цену земельного участка стороны могут пересчитать, как только решение суда вступит в силу.

Выбирайте RFI consult — и платите меньше!

С нашей компанией оспорить кадастровую стоимость земельного участка станет простой процедурой. Все, что вам потребуется, — прийти в офис нашей компании с базовым пакетом документов (уточнить его вы сможете по телефону) и узнать, на сколько мы сможем снизить КС. Дальше мы заключим договор, в котором будет зафиксирована цена и сроки оказания услуги.

Мы подготовим все документы и отчет независимого оценщика, подадим документы в комиссию или в суд, примем участие в заседании, отстаивая рыночную цену, — и все это без вашего участия. Вы сэкономите время и силы и добьетесь нужного результата — существенного снижения налоговой ставки.

Пять причин выбрать нашу компанию:

  • Большое количество выигранных дел.
  • Доступные расценки — ниже, чем у конкурентов в Москве.
  • Честность и прозрачность: мы ответим на любые вопросы относительно перспектив пересмотра КС и пропишем стоимость услуг в договоре.
  • Оперативная работа — большой штат специалистов позволяет быстро подготовиться к процессу и решить вопрос с пересмотром ГКО.
  • Индивидуальный подход к каждому делу: мы не ведем дела «под копирку» и не допускаем ошибок — глубокий анализ ситуации каждого клиента помогает оказывать услуги на высоком уровне и поддерживать репутацию одной из лучших юридических фирм Москвы.

Удобная схема сотрудничества

Звонок


Позвоните нам и опишите суть проблемы. Наш менеджер сразу переключит вас на юриста, специализирующегося в нужной вам области права.

Отправка документов или личная встреча

Мы назначим встречу или попросим переслать копии всех документов, имеющих отношение к делу.

Первоначальное правовое заключение

Наш юрист проанализирует ситуацию, оценит перспективы разрешения дела и предложит вам несколько вариантов действий.

Подписание договора


Если вы решите, что наши услуги будут вам полезны, мы заключим договор, и наши юристы возьмут на себя решение вашей проблемы!

Преимущества комплексного юридического
обслуживания в компании

Более 15 лет опыта
Более 150 компаний на обслуживании

Наша база клиентов — а с ней и количество выигранных дел — растет каждый день. Нам доверяют ведущие компании Москвы. Наш успех — достижение ваших целей!

Полный спектр
юридических услуг

К нам обращаются с любыми правовыми проблемами — от бытовых до экономических. К делу подключаются столько специалистов,сколько необходимо, чтобы его выиграть.

Адекватное
ценообразование

Стоимость услуг зависит от сложности работы, срочности и иных обстоятельств.
Мы предлагаем выгодные тарифы на юридическое сопровождение. Сумма фиксируется в договоре.

Четкие регламентированные
бизнес-процессы

Грамотное распределение обязанностей, полный штат специалистов, налаженная схема ведения типовых дел помогают решать юридические проблемы клиентов оперативно.

Преимущества комплексного юридического
обслуживания в компании

Более 150 компаний на обслуживании

Наша база клиентов — а с ней и количество выигранных дел — растет каждый день. Нам доверяют ведущие компании Москвы. Наш успех — достижение ваших целей!

Полный спектр юридических услуг

К нам обращаются с любыми правовыми проблемами — от бытовых до экономических.
К делу подключаются столько специалистов,сколько требуется, чтобы его выиграть.

Адекватное ценообразование

Стоимость услуг зависит от сложности работы, срочности и иных обстоятельств. Мы предлагаем выгодные тарифы на юридическое сопровождение. Сумма фиксируется в договоре.

Четкие регламентированные бизнес-процессы

Грамотное распределение обязанностей, полный штат специалистов, налаженная схема ведения типовых дел помогают решать юридические проблемы клиентов оперативно.

Контакты

Адрес:

г. Москва, Мажоров пер., д. 14, стр. 8, 2 этаж, офис 9201

Адрес для почтовой корреспонденции:

107023, г. Москва, Мажоров пер., д. 14, стр. 8