Градостроительная документация и документы, оформляемые на ее основе: ответы юристов о ГПЗУ, ПЗЗ, ПМТ, ППТ, генплану развития Москвы

гпзу расшифровкаГрадостроительная документация представляет собой комплекс документов, которые необходимы для развития и застройки населенного пункта. Она разрабатывается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и обязательна к соблюдению всеми организациями и частными лицами.

Без глубокого анализа генерального плана развития, правил землепользования и застройки и других документов невозможна разработка исходно-разрешительной документации для строительства или реконструкции объектов. Иногда, чтобы получить возможность возвести здание, необходимо внести изменения в ПЗЗ или генплан. Подобные вопросы являются крайне сложными, требуют глубокой и тщательной подготовки, поэтому только юристы с большим опытом могут за них взяться.

В компании RFI consult как раз работают эксперты, многократно решавшие для клиентов вопросы оформления ИРД и внесения изменений в градостроительную документацию. За более чем двадцать лет работы нам удалось добиться разрешений на строительство для сотен компаний, в том числе в случаях, когда предварительно требовалось внести изменения в генеральный план развития города Москвы или ПЗЗ.

Наши юристы досконально знают законы и процедуры, касающиеся правил застройки и землепользования. Сегодня мы попросили ответить их на ключевые вопросы по градостроительной документации. Начнем беседу с документов, определяющих вид городов и устанавливающих правила застройки.


Генеральный план развития Москвы (Градостроительный план)

Это документ, на основании которого осуществляется градостроительное планирование. В нем прогнозируются показатели развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры и других ключевых показателей по каждому району Москвы. Генеральный план развития Москвы является основой для планирования долгосрочной застройки города.

Зачем нужен генеральный план развития Москвы?

Без согласования с этим документом невозможно планирование строительства в пределах Москвы. Этот документ комплексно рассматривает развитие города, включая модернизацию жилищного фонда, транспортной инфраструктуры, неэффективно используемых производственных территорий и т.д.

Можно ли внести изменение в генеральный план?

что такое пзз земельного участкаДа, это возможно, но внесение изменений в генеральный план Москвы — процедура длительная и очень сложная. Сначала необходимо согласовать проект с федеральным органом исполнительной власти территории, где расположен земельный участок, а также соседними, если имеются общие границы. Затем глава администрации создает комиссию, которая рассматривает проект. Он публикуется на официальном ресурсе администрации, затем назначаются общественные слушания. После проект передается в районное собрание, которое окончательно утверждает изменения.

Где можно изучить градостроительный план Москвы?

Документ выложен по ссылке: http://gpinfo.mka.mos.ru/kniga_1/


План землепользования и застройки

Главная часть плана землепользования и застройки — карта градостроительного зонирования. На ней установлены территориальные зоны, к которым применяются особые условия использования. В частности, в отношении участков, предназначенных для капитального строительства, указываются ВРИ и разрешенные для возведения объекты, предельная площадь участков и параметры возводимых сооружений, ограничения в использовании ЗУ.

 Зачем нужен план землепользования и застройки?

ПЗЗ необходим, чтобы решить целый ряд задач. Во-первых, это создание условий для развития поселения без вреда окружающей среде и объектам, представляющим культурную ценность. Во-вторых, защита интересов физических и юридических лиц, имеющих права на участки и объекты капитального строительства в пределах поселений. Наконец, план землепользования и застройки позволяет создать условия для привлечения инвестиций, в том числе благодаря возможности выбора видов разрешенного использования ЗУ и ОКС.

Таким образом, без ПЗЗ невозможно упорядочить градостроительную деятельность и использование принадлежащих муниципалитету земель. В этом документе выделяют функциональные зоны, в рамках которых действуют определенные правила. Например, это водоохранные зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и т.д.

Где можно посмотреть ПЗЗ Москвы?

План землепользования и застройки Москвы выложен на сайте: https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/. Здесь указана общая часть и территориальные планы каждого из административных округов Москвы.

Окончательный ли план землепользования и застройки Москвы?

ппт что это такое в строительствеНет, в него можно внести изменения. Например, это требуется, если на участке не разрешено капитальное строительство, действуют ограничения по этажности или назначению зданий и т.д. Чтобы внести изменение в ПЗЗ в Москве, потребуется согласовать их с большим перечнем инстанций, подать пакет документов в Городскую комиссию Москвы по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, принять участие в общественных слушаниях, дождаться решения главы муниципалитета. Без участия юристов с опытом внесения изменений в градостроительную документацию получить положительное решение практически невозможно. 

Генеральный план города и правила землепользования и застройки Москвы являются основополагающими документами, которые необходимо изучить еще до момента начала разработки проекта возведения нового объекта. Именно на основе градостроительной документации оформляются два ключевых документа, необходимых для получения разрешения на строительство: проект планировки территории и градостроительный план земельного участка.


Проект планировки территории и проект межевания территории

Проект планировки территории (сокращенно — ППТ) разрабатывается одновременно с проектом межевания территории (аббревиатура ПМТ) и принимается в соответствие с Градостроительным кодексом РФ и Генеральным планом Москвы. ППТ и ПМТ разрабатываются для участков, предназначенных для строительства или проведения других работ с учетом создания структуры на местности. Главной частью ПМТ является карта со специальными топографическими знаками. ППТ содержит чертежи линейных объектов, объектов инфраструктуры и капитального строительства.

Зачем нужны ППТ и ПМТ?

Как правило, ППТ и ПМТ нет необходимости готовить при точечной застройке. Разработка данных документов требуется при комплексном освоении территории. Речь идет о территориях с большой площадью — например, микрорайонах. Также проекты планировки и межевания территорий могут потребоваться при застройке районов, имеющих историческую или культурную ценность. Требовать ППТ и ПМТ могут различные инстанции, контролирующие процесс строительства, например, Москомархитектура, Москомстройинвест и др.

Согласование ППТ и ПМТ

для чего нужен градостроительный план земельного участкаСогласование ППТ и ПМТ производится на слушаниях после проверки проекта квалификационной комиссией. Необходимо, чтобы проекты планировки территории соответствовали градостроительной документации (ПЗЗ, генеральный план и т.д.). Чтобы начать процесс согласования, необходимо подать в Москомархитектуру и Градостроительно-земельную комиссию Москвы предложения о застройке (архитектурно-функциональную и градостроительную концепцию, инвестиционный проект), получить разрешение на разработку проекта планировки территории, собрать данные для проектирования, разработать ППТ, утвердить его на публичных слушаниях и получить одобрение мэра Москвы, добиться выдачи постановления правительства города. Проекты уже утвержденных ППТ можно посмотреть на сайте: https://data.mos.ru/opendata/1191.

Как много времени занимает разработка и согласование ППТ и ПМТ?

Как правило, с помощью юристов удается утвердить проект планировки территорий за 12-18 месяцев.


Градостроительный план земельного участка

Градостроительный план земельного участка (расшифровка ГПЗУ) представляет собой документ информационного характера, в котором содержится информация о характеристиках, имеющих значение при строительстве. Это границы земельного участка и минимальные отступы для возведения зданий и сооружений, возможные виды использования земли, требования к назначению и параметрам объекта капитального строительства, сведения об уже возведенных ОКС, информация о технических условиях подключения к инженерным сетям и др.

Зачем нужен ГПЗУ?

Градостроительный план земельного участка необходим во всех случаях, когда вы собираетесь возводить на земле какие-либо строения. Получение ГПЗУ — обязательное условие и для физических, и для юридических лиц для сдачи проектной документации на экспертизу, получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Где получают ГПЗУ?

Для участков, расположенных на территории Москвы, выдачей ГПЗУ занимается Москомархитектура. Подать заявление необходимо в электронном виде через сайт мэра Москвы: www.mos.ru.

 

Какие документы нужны для получения ГПЗУ?

изменение пзз москваЗаявителю необходимо будет заполнить заявление установленного образца на сайте. Потребуется указать сведения обо всех строениях на участке, а также кадастровый номер. Помимо заявления нужны правоустанавливающие документы на землю и строения и документы, подтверждающие полномочия представителя, если владелец земельного участка решает воспользоваться его услугами.

Сроки выдачи и срок действия ГПЗУ

Сроки подготовки Градостроительного плана земельного участка не должны превышать 20 дней с момента подачи заявки.

Срок действия ГПЗУ — 3 года с момента выдачи.

Юристы RFI consult оказывают полный комплекс услуг по юридическому сопровождению строительства, начиная от внесения изменений в градостроительную документацию и заканчивая получением разрешения на строительство и ввод здания в эксплуатацию. Мы сотрудничаем с ведущими компаниями-застройщиками Москвы: нас ценят за профессионализм, минимальные сроки оформления документов, доступную стоимость работ. Например, цена получения ИРД под ключ начинается от 100 тыс. рублей, а минимальные сроки — 3 месяца. Доверившись нашим юристам, вы можете быть спокойны за будущее проекта: мы сделаем все возможное, чтобы получить разрешения быстро и беспроблемно.

Запишитесь на консультацию к юристу RFI consult — оцените, как просто и приятно работать с профессионалами! 

Изменение кадастровой стоимости: куда обращаться в Москве и Московской области

изменение кадастровой стоимости в москвеЗавышенные налоги на недвижимости, к сожалению, не редкость. В случае небольших земельных участков или квартир переплату в 30-40 % можно просто игнорировать, поскольку она составит небольшую часть семейного бюджета. Однако когда речь идет о больших по площади офисах, земельных участках под застройку, квартир в центре Москвы, владельцу намного выгоднее один раз потратить деньги на изменение кадастровой стоимости, чем в течение многих лет платить завышенные налоги. Наши эксперты досконально знают процедуру снижения КС и готовы дать развернутую инструкцию.

Шаг первый: узнаем кадастровую стоимость и заказываем отчет о рыночной стоимости

Главной причиной, почему может быть снижена кадастровая стоимость, является несоответствие ее рыночной. Для того чтобы это доказать, потребуется взять справку о КС. Следующий этап — обращение к независимому оценщику. Он должен подготовить отчет о рыночной стоимости на ту же дату, когда была произведена кадастровая оценка.

К отчету предъявляются строгие требования, поскольку именно он будет главным доказательным документом в деле по пересмотру КС. Независимо от того, предпочтете ли вы изменение кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре или в суде, отчет будет изучаться экспертами, и если в нем будут недостоверные сведения или использованы неправильные подходы к оценке, то в снижении КС будет отказано.

Шаг второй: подача документов в комиссию при Росреестре  

Помимо заявления, отчета оценщика и справки о кадастровой стоимости также потребуется предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость.

Самый просто способ снизить КС — обратиться в комиссию при Росреестре. После подачи документов в течение месяца будет назначено заседание, на котором чиновники рассмотрят документы и примут решение о возможности уменьшения кадастровой стоимости.

  • Для изменения кадастровой стоимости в Москве документы нужно подать по адресу: ул. Большая Тульская, д.15.
  • Жители Московской области обращаются по адресу ул. Обручева, д. 46.

Шаг третий: участие в заседании комиссии и получение решения

В назначенный день необходимо будет прибыть на заседание комиссии. После ознакомления с документами чиновники зададут вам вопросы и примут решение о возможности изменения кадастровой стоимости. Нужно иметь в виду, что чем более аргументированно вы будете отстаивать свою позицию, тем выше шансы на успех. Именно поэтому пользуется популярностью услуга представления интересов на заседании комиссии юристом.

RFI consult предлагает свои услуги по изменению кадастровой стоимости под ключ. Мы самостоятельно соберем документы, закажем отчет у проверенных оценщиков и убедимся в его соответствии законодательным нормам, выступим на заседании комиссии, а если решение будет отрицательным, то в суде. Доверьте снижение кадастровой стоимости нашим экспертам — и вам не придется беспокоиться о бюрократических проволочках и трате сил на сбор документов. Ждем вас на консультацию!

Как проводится переуступка прав аренды у города

Переуступка прав арендыПереуступкой прав аренды (ППА) называют сделку, объектом которой является право на аренду. По сути, ППА является перенаймом, при котором меняется арендатор. Новый съемщик сохраняет за собой все права и обязанности прежнего, а предыдущий арендатор, соответственно, их лишается. Он не может быть выгодополучателем – новый арендатор платит собственнику недвижимости. Переуступка прав аренды помещения от города возможна, только если договор позволяет осуществлять подобные сделки. О смене арендатора нужно в обязательном порядке поставить в известность Департамент городского имущества (ДГИ).

Когда выгодна переуступка прав аренды

ППА выгодна и переуступившему права аренды, и новому арендатору. Первый получает отступную сумму и избавляется от помещения, которое ему больше не нужно, а также обязательств по оплате аренды. Новому арендатору достается недвижимость на льготных условиях, поскольку в большинстве случаев арендная ставка от ДГИ ниже среднерыночной. К преимуществам получения помещения по переуступке прав аренды нужно также отнести долгосрочный договор (как правило, его срок составляет до 5 лет) и возможность первоочередной пролонгации. Нужно отметить, что получить помещение на торгах достаточно сложно из-за высокой конкуренции и небольшого количества выставляемых на аукцион объектов. С учетом всего вышесказанного переуступка прав аренды является одним из наиболее реальных вариантов получить недвижимость на выгодных условиях. 

Процедура оформления ППА

Переуступка прав аренды может быть проведена только на основе возмездного договора. В статье 575 ГК РФ прямо сказано, что арендные права дарить запрещается. Договор заключается в той же форме, что и первый. Сделка регистрируется в ДГИ. В договоре переуступки прав аренды должны быть прописаны:

  • порядок передачи прав аренды;
  • условия оплаты;
  • порядок пользования недвижимости и условий ее содержания;
  • порядок оплаты за пользование объектом.

Также составляется акт приемки-передачи документов от первого арендатора второму. Новый съемщик должен получить следующие документы:

  • первый договор аренды;
  • документы, подтверждающие платежи собственнику помещения;
  • техническую документацию на помещение или на земельный участок.

Прежде чем заключать договор на переуступку прав аренды, необходимо проверить, нет ли у прошлого арендатора задолженностей по арендной плате и не вносил ли он конструктивные изменения, запрещенные по закону. Чтобы оценить выгоду аренды, важно проанализировать договор с ДГИ, лично осмотреть объект, ознакомиться с технической документацией, в частности, посмотреть вид разрешенного использования.

Если вы хотите быть уверены, что получите по ППА помещение, идеально подходящее для вашего бизнеса, обращайтесь в RFI consult. Наши юристы проанализируют все аспекты сделки, а если у вас нет времени самостоятельно подбирать варианты, то сами найдут помещение и договорятся о переуступке прав аренды.  

Выкуп помещения у города Москвы: как снизить цену

выкуп помещений у города москвы ценаАрендуя помещение у Департамента имущества города Москвы, предприниматель получает определенные преференции: льготную ставку арендной платы, постоянные условия договора аренды и возможность выкупить в собственность арендуемое помещение. И если со ставкой у компаний обычно не возникает вопросов — она существенно ниже рыночной, то цена выкупа помещений у города Москвы зачастую оказывается завышенной. Что делать в случае, если ДГИ определил слишком высокую стоимость недвижимости, мы спросили у наших юристов.

Можно ли снизить цену выкупа помещения у города Москвы?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сначала поговорить о процедуре выкупа в целом. Откуда ДГИ берет цифру, по которой предлагает предпринимателю приобрести недвижимость?

Первым шагом для компании или физлица будет обращение в Департамент имущества Москвы с заявлением. В нем указываются реквизиты компании, приводятся аргументы для предоставления права выкупа объекта. К заявлению прикладываются следующие документы:

  • паспорт заявителя и учредительные документы компании;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт на землю, технический паспорт на здание или помещение;
  • справка о состоянии помещения;
  • дополнительное заявление о рассрочке.

В течение двух месяцев предприниматели получают ответ: возможен ли выкуп помещения у города Москвы и по какой цене. Для определения стоимости недвижимости ДГИ назначает оценку. Предварительный договор купли-продажи вручается предпринимателю: в нем обговаривается не только цена объекта, но и все остальные условия сделки, в том числе рассрочка. 

Предприниматель располагает тридцатью днями, чтобы принять решение – будет он выкупать помещение или нет. Но он может столкнуться с тем, что ДГИ предлагает приобрести объект по цене выше рыночной. Дело в том, что оценку проводят организации, сотрудничающие с департаментом. Цену рассчитывают по кадастровой цене метра площади с учетом износа. Ясно, что чем выше стоимость, тем выгоднее чиновникам.

Съемщики, которых не устраивает цена выкупа помещения у города Москвы, могут подать в суд. Главным документом в деле о пересмотре стоимости будет отчет независимого оценщика, нанятого арендатором. Нашим юристам не один раз приходилось выступать оппонентами ДГИ в суде: в среднем удается снизить стоимость объекта на 25-30 %, что наряду с другими условиями (рассрочкой на пять лет с минимальными процентами, возможностью сэкономить 18 % на НДС и т.д.) делает выкуп недвижимости у ДГИ очень выгодным.

Помощь юристов при выкупе помещений у Департамента имущества Москвы поможет решить и ряд других задач: убедиться, что предприниматель выполнил все условия для получения права выкупа, быстро собрать пакет документов, проанализировать договор купли-продажи и т.д. Обращаясь в RFI consult для выкупа объекта у ДГИ, вы будете полностью избавлены от решения любых вопросов, связанных с процедурой, и сможете не сомневаться, что получите недвижимость на максимально выгодных условиях.

Записывайтесь на консультацию на любое удобное время — и мы расскажем о ваших перспективах и рассчитаем, сколько вы сможете сэкономить при выкупе у ДГИ!

 

Аренда помещений Департамента имущества Москвы — пошаговая инструкция. Как быстро и без проблем снять недвижимость у города

аренда помещений департамент имуществаНизкая и постоянная арендная ставка, возможность выкупа недвижимости, льготные программы — вот лишь ключевые преимущества аренды помещений у Департамента имущества Москвы. Количество арендаторов у города растет с каждым годом: так, по сравнению с 2016-м, в 2017-м смогли получить недвижимость на выгодных условиях на 10 % предпринимателей больше. Всего за прошлый год было проведено практически 6 000 имущественно-земельных торгов. В 2018-м для арендаторов продолжат действовать все программы, которые позволяют существенно экономить на арендной плате и добиваться выкупа городской недвижимости. Не упустите шанс получить помещение с арендной ставкой существенно ниже рыночной! Наша статья с пошаговым разбором процесса аренды и комментариями экспертов поможет разобраться в особенностях проведения торгов.


Шаг первый: выбор недвижимости

Объекты, которые доступны для аренды от ДГИ, можно посмотреть на сайте: https://investmoscow.ru/tenders или https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Здесь есть удобные фильтры, чтобы найти нежилое помещение в нужном районе, нужной площади, с определенным целевым назначением.

Важно: Оценивайте не только помещение, но и условия аукциона: какие сроки приема заявок на участие, какой размер задатка. Скачайте лотовую документацию, ознакомьтесь с договором аренды. Отметьте такие важные факторы, как возможность сдачи недвижимости в субаренду, переуступки прав требований, досрочного разрыва договора и т.д.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Некоторые предприниматели думают, что покупают «кота в мешке», подписывая договор с ДГИ. Как юрист, много лет работающий на рынке недвижимости, спешу разрушить этот стереотип. Наоборот, вся документация по объекту представлена в открытом доступе, начиная от выписки из ЕГРН и заканчивая техпаспортом из БТИ. Объекты выставляются с большим количеством фотографий. Более того: участники аукциона могут договориться о личном осмотре помещения: для этого нужно не менее, чем за два дня до начала торгов, подать заявку на сайте https://investmoscow.ru/tenders.

Шаг второй: регистрация на сайте торгов и подача заявки

Предприниматели, которые впервые участвуют в торгах, должны пройти процедуру регистрации на площадке. Для этого потребуется пройти аккредитацию, установить на ПК сертификаты и систему криптографической защиты информации. Предпринимателям необходима будет электронная подпись. Рекомендуем начать процедуру регистрации хотя бы за неделю до окончания приема заявок на интересующий вас аукцион.

Если юрлицо уже зарегистрировано, то нужно лишь подать заявку на участие в торгах. Притом дополнительно потребуется:

  • Предоставить документы — выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, копии учредительных документов и выписку уполномоченного органа, что он одобряет сделку. Также нужны документы, подтверждающие полномочия лица, принимающего участие в торгах.
  • Внести задаток — его сумма указывается в документации к торгам. Платежный документ с отметкой банка о платеже прикладывается к заявке. В квитанции должны быть указаны номер лота, дата проведения аукциона, адрес и общая площадь помещения, размер задатка.

Важно: почему могут отклонить заявку на участие в торгах?

Причин, по которым предпринимателей не допускают до торгов, очень мало: это невнесение задатка, неполный комплект документов, нарушение требований оформления аукционной документации. Также от участия в аукционе отстранят компании, которые находятся на стадии банкротства или ликвидации.

Шаг третий: участие в аукционе

департамент имущества арендаВ назначенное время необходимо принять участие в торгах на сайте площадки. Минимальной ценой становится та, что была указана в документации к лоту. Шаг аукциона также прописан в документах — как правило, он составляет 0,2 % от суммы лота. Если в течение часа заявка не перебивается, то победителем аукциона становится участник, предложивший последнюю сумму. После размещения на сайте протокола торгов они признаются действительными.

Важно: что, если вы — единственный участник аукциона?

В этом случае торги просто не проводятся: город предложит заключить прямой договор аренды на условиях, опубликованных в лотовой документации.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Прежде чем принимать участие в аукционе, необходимо оценить риски. Так, сумма задатка не возвращается предпринимателю, если он был единственным допущенным к торгам участником либо сделал максимальную ставку, но отказался подписывать протокол или договор аренды.

Шаг четвертый: заключение договора

В промежуток между 10 и 20 днями после окончания торгов предприниматель должен прибыть в Департамент городского имущества Москвы, чтобы подписать договор на аренду нежилого помещения. При этом он должен соблюсти все требования по документации и задатку. Договор нельзя изменить в одностороннем порядке ни одной из сторон. Если участник, занявший первое место, уклоняется от подписания договора, то вместо него ДГИ может предложить аренду предпринимателям, предложившим вторую и третью с конца сумму.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Несмотря на простоту процедуры аренды нежилых помещений у Департамента имущества города Москвы, есть достаточно много подводных камней, о которых не знают предприниматели. Например, сложно объективно оценить ценность помещения для бизнеса и понять, до какого предела имеет смысл поднимать ставки. Проблемы могут возникнуть при сборе документов, регистрации на площадке для аукционов, участии в торгах. Наконец, очень важно, чтобы юрист проанализировал договор аренды и выделил все плюсы и минусы данного предложения.

Наши клиенты всегда остаются довольны сотрудничеством с RFI consult, поскольку мы оказываем услуги под ключ — начиная от подбора помещения под параметры заказчика и сбора документов для участия в льготных программах ДГИ и заканчивая подписанием договора с Департаментом имущества Москвы. Заказчики получают недвижимость на условиях долгосрочной аренды с лучшей ставкой.

Почему выгодно арендовать помещения у Департамента городского имущества?

департамент городского имущества аренда помещений Высокая арендная плата погубила не одно предприятие, а если говорить о Москве и Московской области с космическими ценами на недвижимость, то становится очевидно: чем больше предприниматель сэкономит на аренде, тем выше шансы на получение стабильной прибыли. Снять помещение у города — отличный шанс для любой компании получить недвижимость на лучших условиях на рынке. Почему аренда помещений у Департамента городского имущества Москвы будет выгодна и какие предприятия смогут получить объекты на самых привлекательных условиях? Разобраться во всех особенностях аренды у ДГИ нам помогут юристы RFI consult, специализирующиеся на сделках с государственным имуществом.


Пять аргументов в пользу решения арендовать недвижимость у города

  1. Департамент городского имущества сдает помещения в аренду по прозрачной схеме, коррупция и махинации исключены.

Вся информация об объекте, включая техническую документацию, выложена в открытом доступе.  Если помещение вас интересует и вы готовы поднять ставку выше, чем другие участники торгов, то права аренды перейдут к вам.

Важно: Хотя все помещения, доступные для аренды, выставлены на сайте, а торги проходят в электронном формате, у потенциальных арендаторов есть возможность осмотреть недвижимость, прежде чем принять решение об участии в аукционе. Для этого нужно подать заявку на площадке проведения торгов не позднее, чем за 2 дня до проведения аукциона.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Схема проведения торгов прозрачна, но вместе с тем может показаться сложной предпринимателям, которые принимают в них участие в первый раз. Потребуется зарегистрироваться в системе проведения торгов (для этого нужна электронная подпись), собрать и подать пакет документов, в назначенное время зайти на сайт и делать ставки согласно регламенту аукциона. Тем не менее, при помощи юристов даже начинающий предприниматель легко получит интересующий объект в аренду.

  1. Стабильные условия аренды.

Договор можно заключить на срок от нескольких месяцев до 49 лет, и в документе будет четко указан размер арендной платы и условия аренды. Индексация ставки производится только в рамках, обозначенных в договоре, поэтому предсказуема. После окончания срока договора в большинстве случаев старый арендатор имеет право первоочередной пролонгации. Для ведения бизнеса такой вариант съема идеален, поскольку условия аренды помещений у Департамента городского имущества постоянные, а затраты легко просчитываются. Можно без опасений перевозить и устанавливать оборудование, сделать ремонт и т.д.

 

Якушев Антон, юрист RFI consult

Важное достоинство аренды помещений у ДГИ Москвы заключается еще и в том, что арендная ставка, как правило, оказывается ниже рыночной. Даже если Департамент имущества поднял цену и условия стали не столь выгодными, предприниматель может обратиться к независимым оценщикам, получить отчет о рыночной стоимости арендной ставки, подать заявление в ДГИ (а при отрицательном решении — в суд) и добиться снижения. Таким образом, заключая соглашение с городом, вы гарантированно не будете платить арендную ставку выше среднерыночной, а скорее всего, будете немало экономить на аренде.

  1. Возможность выкупа помещения.

Предприниматели, которые снимают недвижимость более 2-х лет по состоянию на 1.07.2015 года и не имеют задолженностей по арендной плате или штрафам, имеют право выкупить арендуемое помещение. Важное условие: недвижимость не должна находиться в перечне выделенных для пользования субъектам малого и среднего предпринимательства. Помещение удастся приобрести по рыночной цене (а иногда и дешевле), притом не платить НДС и оформить рассрочку на срок до 5 лет.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Условия выкупа помещения Департамент имущества назначает, после того как проведет собственную оценку. Оспорить ее результаты и добиться снижения суммы выкупа можно через суд.

  1. Выгодные условия участникам специальных программ.

департаменте городского имущества аренда помещений Для московских предпринимателей доступно несколько программ, которые сделают аренду недвижимости у Департамента городского имущества еще более выгодной:

  • Аренда по льготной ставке для субъектов малого и среднего бизнеса, работающих в сферах культуры, здравоохранения и образования, бытового обслуживания и спорта, социального питания, торговли продуктами, производства, ветеринарии либо принимающих на работу инвалидов (доля их зарплаты в зарплатном фонде должна составлять не менее четверти всей суммы, а общее количество — половина штата сотрудников).
  • Аренда на 49 лет для предпринимателя, работающего по лицензии в сфере детского образования, если 80 % посещающих учреждение детей прописаны в районе, где расположено заведение. В первые полтора года работы в учреждении должен быть произведен капитальный ремонт, а в течение трех лет — реконструкция.
  • Аренда на 20 лет для предпринимателя, работающего в сфере медицинского обслуживания и принимающего пациентов по ОМС, если в течение полугода он произведет реконструкцию и ремонт помещения.
  • Аренда на 49 лет памятников культуры, при условии, что предприниматель отреставрирует их в течение 5 лет после подписания договора.

 

Якушев Антон, юрист RFI consult

Для участия в программах доступны не любые помещения. Их подбирает Департамент городского имущества совместно с Департаментами здравоохранения, охраны культурного наследия, образования. Подготовить пакет документов и заключить соглашение с ДГИ при желании участвовать в льготных программах сложнее. Однако низкая арендная плата — а она может составлять всего 1 рубль за кв.м. в год! — и длительные сроки аренды стоят всех усилий.

  1. Возможность переуступки прав аренды.

Если в арендном договоре предусмотрена возможность переуступки прав аренды или субаренды, то количество вариантов его использования расширяется. Вы можете снимать недвижимость у Департамента городского имущества с низкой арендной ставкой, а затем сдавать его другим предприятиям уже по рыночной. А в случае, если помещение вам будет абсолютно не нужно, вы сможете переуступить права аренды и полностью от него отказаться.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Переуступка прав аренды — это еще и возможность получить прибыль. Если вы заключите договор с департаментом на ликвидное помещение по доступной стоимости, то за возможность выкупить у вас права аренды ухватятся многие предприниматели. Аренда у ДГИ будет выгодной инвестицией!


RFI consult — надежный помощник в любых сделках с городским имуществом

Сфера услуг нашей компании по оказанию помощи в аренде у ДГИ очень широка: начиная от мониторинга заявок и подбора помещения, удовлетворяющего вашим требованиям по цене и характеристикам и заканчивая участием в торгах и подписанием договора. Мы также проконсультируем и поможем собрать документы для участия в любой из льготных программ Департамента имущества. Наши юристы неоднократно выступали и в суде, добиваясь снижения арендной ставки или стоимости выкупа недвижимости.

Мы гарантируем, что сможем подобрать помещение на лучших условиях и добиться, чтобы оно стало вашим. Запишитесь на консультацию к юристу — и в тот же день мы начнем поиски нужного вам объекта!

Перевод СНТ в ИЖС: особенности процедуры и порядок самостоятельных действий

перевод снт в ижс Большинство земельных участков, которые выделяются гражданам, относятся к категории сельских земель и имеют статус СНТ. Если владелец планирует заниматься только сельским хозяйством или использовать землю в качестве дачного участка, то такой вид разрешенного использования его полностью устраивает. Однако дефицит земель в городах приводит к ситуации, когда на участке владелец решает возвести дом для постоянного проживания. В этом случае потребуется перевод СНТ в ИЖС, иначе владелец столкнется с большим количеством препятствий и ограничений.

В чем отличия ИЖС и СНТ?

ИЖС — это земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства. На них разрешается построить капитальный дом для постоянного проживания и различные бытовые строения (гараж, баню, подсобные помещения). На участке ИЖС возможно устройство всех коммуникаций, причем за их работу будет отвечать местная администрация. Дома на этой земле обслуживаются скорой помощью и полицией, владелец имеет возможность прописаться.

СНТ предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур и возведения вспомогательных построек. Чаще всего они расположены на землях сельхозназначения. Администрация не отвечает за подвод коммуникаций к таким участкам, а прописаться в доме на участке СНТ нельзя. Дело в том, что строения, которые можно возвести, имеют временное назначение и не предназначены для круглогодичного проживания. Кроме того, при строительстве на землях СНТ нельзя получить кредит в банке или использовать материнский капитал.

Как выполнить перевод СНТ в ИЖС?

Перевод участка СНТ в ИЖС возможен в соответствии с Федеральным законом 172 и Земельным Кодексом РФ.

Первоначально нужно обратиться в местную администрацию, чтобы узнать, возможен ли перевод именно этого участка СНТ в ИЖС. Иногда это невозможно по законодательству, тогда пытаться не стоит. Если закон позволяет это сделать, пришло время сбора документов, которые вместе с заявлением о переводе СНТ в ИЖС подаются в землеустроительный отдел местной администрации.  На рассмотрение ходатайства отводится один месяц, после чего проситель получит ответ.

Если перевод СНТ в ИЖС будет одобрен, то владельцу участка выдадут акт, и он сможет получить новые документы и использовать землю по новому назначению. Отрицательное решение возможно в следующих случаях:

  • земля находится под обременением;
  • присоединить данный участок к муниципальному образованию невозможно по закону;
  • кадастровая стоимость участка в несколько раз превосходит среднюю стоимость по району;
  • пакет документов неполон.

Помощь юристов для перевода СНТ в ИЖС в течение нескольких месяцев

Помощь юристов при переводе СНТ в ИЖС позволит решить вопрос быстро и без траты времени на бюрократические проволочки. Юристы RFI consult на первой же встрече проанализируют документы и составят оптимальный план действий: потребуется ли сменить вид разрешенного использования или категорию земли, какой пакет документов подготовить, куда обращаться и т.д. С нашей помощью вы будете полностью избавлены от забот по ведению дела, а результат — перевод СНТ в ИЖС — мы гарантируем по договору.

Изменение вида разрешенного использования участка на условно разрешенный

изменение вида разрешенного использования земельного участка Вид разрешенного использования участка (ВРИ) содержит перечень видов деятельности, которые на нем разрешены. За нарушение предусмотрены штрафы, а в некоторых случаях даже изъятие земли, поэтому изменение вида разрешенного использования земельного участка является востребованной услугой. ГК РФ делит ВРИ на несколько типов: основной, условно разрешенный, вспомогательный (он не разрешен как самостоятельный, но может быть присоединен к основному или условно разрешенному).

Разница между основным ВРИ и условно разрешенным довольно существенная: все основные виды разрешенного использования, доступные для участка, прописаны в градостроительном кодексе, и менять их можно по собственному желанию без дополнительных согласований. Для получения условно разрешенного нужно обратиться в земельную комиссию.

В каких случаях требуется изменить ВРИ

Изменение вида разрешенного использования земельного участка может понадобиться в следующих случаях:

  1. Для возможности использования земли не по назначению и не платить штрафы (например, открыть магазин на участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства).
  2. Для продажи по более высокой стоимости.
  3. Чтобы узаконить вид разрешенного использования, по которому участок используется в настоящий момент с нарушением закона.

Порядок действий владельца земли

Если вам необходим вид разрешенного использования, который не включен в градостроительный кодекс, то единственным вариантом станет получение условно разрешенного ВРИ. Чтобы получить его, нужно подать пакет документов в администрацию. Будут назначены общественные слушания, в которых пригласят принять участие все заинтересованные стороны, например, соседей. После изучения документов и мнения всех сторон комиссия принимает решение. Если оно положительное, то сведения об изменении ВРИ в ЕГРН подает сама администрация, если владелец земли получил отказ, он вправе обратиться в суд.

Какие документы нужны для изменения вида разрешенного использования участка

  • Заявление.
  • Паспорт владельца.
  • Выписка из ЕГРЮЛ для юридического лица.
  • Правоустанавливающие документы на землю и строения.
  • Письменное согласие владельца земли на изменение ВРИ, если заявление подает арендатор.
  • План участка и проект плана общей территории, на которой расположен участок.
  • Если интересы владельца участка (или арендатора) представляет юрист, то в документах должны присутствовать копия его паспорта и доверенность на ведение дела с перечислением полномочий.

Если вам необходимо сменить вид разрешенного использования с гарантиями, в короткие сроки и с минимальными затратами усилий, обращайтесь в RFI consult. Мы предлагаем услуги юристов с опытом от 5 лет. Работы займут от одного месяца. С каждым клиентом мы подписываем договор, в котором указываем сроки, взятые на себя обязательства и гарантии. Стоимость работ — от 300 тыс.р., что с учетом высокой квалификации наших юристов и качества услуг является одним из самых выгодных предложений в Москве.

Ждем вас на консультацию в любое удобное время — записывайтесь по телефону +7 (495) 162-56-69 или через форму обратной связи!

Как юридическому лицу изменить кадастровую стоимость недвижимости

изменение кадастровой стоимости Уже несколько лет на территории РФ налог на недвижимость устанавливается по кадастровой стоимости. Она устанавливается методами массовой оценки: для определенных областей определяют коэффициент, на который умножается площадь. А вот индивидуальные особенности объектов, например, их состояние, не учитываются. Такие методы расчета приводят к тому, что стоимость многих объектов оказывается завышенной, соответственно, их владельцы переплачивают налог. Изменение кадастровой стоимости в комиссии при Росреестре или суде — единственная возможность пересмотреть величину налоговой ставки в меньшую сторону.

Изменение кадастровой стоимости юридическими лицами: особенности процедуры

В 2018 году у юридических лиц будет выбор, куда обратиться для изменения кадастровой стоимости: в комиссию при Росреестре или в суд. В зависимости от ситуации преимущества имеет та или иная инстанция: например, в комиссии рассмотрение дела займет меньше времени и не потребует уплаты пошлины, зато суд с большей вероятностью снизит кадастровую стоимость.

Поводом для обращения в суд по вопросу изменения кадастровой стоимости для юридического лица являются:

  • ошибки, допущенные при проведении оценки государственным подрядчиком;
  • несоответствие кадастровой стоимости рыночной, определенной на ту же дату.

Какие документы потребуются

В первую очередь нужно написать заявление. В нем обязательно должны быть сведения об объекте, указание причины изменения кадастровой стоимости, наименование юридического лица (краткое и полное), номер ОГРН, адрес регистрации и месторасположения, реквизиты и контактные данные.

Также пакет документов включает:

  • выписку из ЕГРН;
  • правоустанавливающие документы (копии) на недвижимость;
  • документы, указывающие на недостоверность сведений, которые использовались во время установления кадастровой стоимости (если это причина обращения);
  • отчет оценочной компании о рыночной стоимости;
  • квитанция об уплате госпошлины (при обращении в суд).

Раньше такие дела рассматривал Арбитражный суд, теперь юридическое лицо с вопросом об изменении кадастровой стоимости может обратиться в любой суд: краевой или областной, городской или автономной области.

Чтобы гарантированно снизить кадастровую стоимость, обращайтесь в RFI consult. У нас огромный опыт ведения подобных дел для юридических лиц, и мы всегда добиваемся как минимум 30%-ного снижения суммы налогов. Мы работаем под ключ, поэтому вам не придется самостоятельно готовить документы, заказывать отчет или посещать судебные заседания. Запишитесь на консультацию прямо сейчас — и узнайте, на какую сумму нам удастся снизить кадастровую стоимость в вашем случае!

Оспаривание кадастровой стоимости в Москве: особенности процедуры

оспаривание кадастровой стоимости в москве Статистика обращений в суды или комиссии при Росреестре по всей России показывает, что с каждым годом все больше людей хотят снизить размер налогов, который завышен из-за расчета по кадастровой стоимости. Особенно тяжелая ситуация в крупных городах, где цены на недвижимость высокие. Если брать Москву, то здесь используются еще и особые ставки, которые зависят от размера кадастровой стоимости: например, чем дороже стоит квартира, тем больше за нее придется заплатить. Оспаривание кадастровой стоимости — единственный шанс исправить ситуацию и экономить на налогах. Об особенностях процедуры в Москве мы поговорим ниже.

Алгоритм действий

Есть два основания для оспаривания кадастровой стоимости:

  • при подсчете кадастровой стоимости пользовались недостоверные данные;
  • рыночная цена установлена на дату, в которую установлена кадастровая стоимость недвижимости, и эти значения сильно отличаются.

И физические, и юридические лица в 2018 году могут самостоятельно выбрать, в какую инстанцию обратиться: в комиссию при Росреестре или в суд. Первый вариант быстрее и дешевле: как правило, разбирательство занимает не больше месяца, после чего комиссия сразу дает ответ: возможно ли снижение кадастровой стоимости и на какую сумму. Обращаться в суд сложнее: придется тщательнее готовить документы, присутствовать на заседаниях или обращаться к юристам. Зато вероятность положительного решения выше.

По статистике за 2016 год, кадастровую стоимость удалось снизить с помощью разбирательства в комиссии лишь 41,5 % обратившихся, через суд это удалось сделать 85 %.

Куда бы ни обратился собственник недвижимости, после установления рыночной стоимости недвижимости ему предстоит собрать большой пакет документов, составить заявление и быть готовым выступить на заседании комиссии или суда.

Пересмотром кадастровой стоимости в Москве будет заниматься городской суд, а ответчиком по делу будет Росреестр или организация, которая утвердила кадастровую стоимость. Суд имеет право рассматривать вопрос два месяца, но в сложных случаях срок может быть продлен еще на месяц.

RFI consult — надежный помощник в деле оспаривания кадастровой стоимости в Москве

Наша юридическая фирма предлагает выполнить работы по оспариванию кадастровой стоимости в Москве под ключ. Мы самостоятельно закажем отчет о рыночной стоимости оценщикам с огромным опытом, соберем документы, подадим их в комиссию или суд и будем отстаивать ваши интересы. Нам удавалось добиться снижения кадастровой стоимости на 90 %! Воспользуйтесь помощью наших юристов — и начните экономить на налогах уже в этом году.