Градостроительная документация и документы, оформляемые на ее основе: ответы юристов о ГПЗУ, ПЗЗ, ПМТ, ППТ, генплану развития Москвы

гпзу расшифровкаГрадостроительная документация представляет собой комплекс документов, которые необходимы для развития и застройки населенного пункта. Она разрабатывается в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации и обязательна к соблюдению всеми организациями и частными лицами.

Без глубокого анализа генерального плана развития, правил землепользования и застройки и других документов невозможна разработка исходно-разрешительной документации для строительства или реконструкции объектов. Иногда, чтобы получить возможность возвести здание, необходимо внести изменения в ПЗЗ или генплан. Подобные вопросы являются крайне сложными, требуют глубокой и тщательной подготовки, поэтому только юристы с большим опытом могут за них взяться.

В компании RFI consult как раз работают эксперты, многократно решавшие для клиентов вопросы оформления ИРД и внесения изменений в градостроительную документацию. За более чем двадцать лет работы нам удалось добиться разрешений на строительство для сотен компаний, в том числе в случаях, когда предварительно требовалось внести изменения в генеральный план развития города Москвы или ПЗЗ.

Наши юристы досконально знают законы и процедуры, касающиеся правил застройки и землепользования. Сегодня мы попросили ответить их на ключевые вопросы по градостроительной документации. Начнем беседу с документов, определяющих вид городов и устанавливающих правила застройки.


Генеральный план развития Москвы (Градостроительный план)

Это документ, на основании которого осуществляется градостроительное планирование. В нем прогнозируются показатели развития транспортной, социальной, инженерной инфраструктуры и других ключевых показателей по каждому району Москвы. Генеральный план развития Москвы является основой для планирования долгосрочной застройки города.

Зачем нужен генеральный план развития Москвы?

Без согласования с этим документом невозможно планирование строительства в пределах Москвы. Этот документ комплексно рассматривает развитие города, включая модернизацию жилищного фонда, транспортной инфраструктуры, неэффективно используемых производственных территорий и т.д.

Можно ли внести изменение в генеральный план?

что такое пзз земельного участкаДа, это возможно, но внесение изменений в генеральный план Москвы — процедура длительная и очень сложная. Сначала необходимо согласовать проект с федеральным органом исполнительной власти территории, где расположен земельный участок, а также соседними, если имеются общие границы. Затем глава администрации создает комиссию, которая рассматривает проект. Он публикуется на официальном ресурсе администрации, затем назначаются общественные слушания. После проект передается в районное собрание, которое окончательно утверждает изменения.

Где можно изучить градостроительный план Москвы?

Документ выложен по ссылке: http://gpinfo.mka.mos.ru/kniga_1/


План землепользования и застройки

Главная часть плана землепользования и застройки — карта градостроительного зонирования. На ней установлены территориальные зоны, к которым применяются особые условия использования. В частности, в отношении участков, предназначенных для капитального строительства, указываются ВРИ и разрешенные для возведения объекты, предельная площадь участков и параметры возводимых сооружений, ограничения в использовании ЗУ.

 Зачем нужен план землепользования и застройки?

ПЗЗ необходим, чтобы решить целый ряд задач. Во-первых, это создание условий для развития поселения без вреда окружающей среде и объектам, представляющим культурную ценность. Во-вторых, защита интересов физических и юридических лиц, имеющих права на участки и объекты капитального строительства в пределах поселений. Наконец, план землепользования и застройки позволяет создать условия для привлечения инвестиций, в том числе благодаря возможности выбора видов разрешенного использования ЗУ и ОКС.

Таким образом, без ПЗЗ невозможно упорядочить градостроительную деятельность и использование принадлежащих муниципалитету земель. В этом документе выделяют функциональные зоны, в рамках которых действуют определенные правила. Например, это водоохранные зоны, зоны регулирования застройки и хозяйственной деятельности и т.д.

Где можно посмотреть ПЗЗ Москвы?

План землепользования и застройки Москвы выложен на сайте: https://www.mos.ru/mka/documents/pravila-zemlepolzovaniya-i-zastrojki-goroda-moskvy/. Здесь указана общая часть и территориальные планы каждого из административных округов Москвы.

Окончательный ли план землепользования и застройки Москвы?

ппт что это такое в строительствеНет, в него можно внести изменения. Например, это требуется, если на участке не разрешено капитальное строительство, действуют ограничения по этажности или назначению зданий и т.д. Чтобы внести изменение в ПЗЗ в Москве, потребуется согласовать их с большим перечнем инстанций, подать пакет документов в Городскую комиссию Москвы по вопросам градостроительства, землепользования и застройки, принять участие в общественных слушаниях, дождаться решения главы муниципалитета. Без участия юристов с опытом внесения изменений в градостроительную документацию получить положительное решение практически невозможно. 

Генеральный план города и правила землепользования и застройки Москвы являются основополагающими документами, которые необходимо изучить еще до момента начала разработки проекта возведения нового объекта. Именно на основе градостроительной документации оформляются два ключевых документа, необходимых для получения разрешения на строительство: проект планировки территории и градостроительный план земельного участка.


Проект планировки территории и проект межевания территории

Проект планировки территории (сокращенно — ППТ) разрабатывается одновременно с проектом межевания территории (аббревиатура ПМТ) и принимается в соответствие с Градостроительным кодексом РФ и Генеральным планом Москвы. ППТ и ПМТ разрабатываются для участков, предназначенных для строительства или проведения других работ с учетом создания структуры на местности. Главной частью ПМТ является карта со специальными топографическими знаками. ППТ содержит чертежи линейных объектов, объектов инфраструктуры и капитального строительства.

Зачем нужны ППТ и ПМТ?

Как правило, ППТ и ПМТ нет необходимости готовить при точечной застройке. Разработка данных документов требуется при комплексном освоении территории. Речь идет о территориях с большой площадью — например, микрорайонах. Также проекты планировки и межевания территорий могут потребоваться при застройке районов, имеющих историческую или культурную ценность. Требовать ППТ и ПМТ могут различные инстанции, контролирующие процесс строительства, например, Москомархитектура, Москомстройинвест и др.

Согласование ППТ и ПМТ

для чего нужен градостроительный план земельного участкаСогласование ППТ и ПМТ производится на слушаниях после проверки проекта квалификационной комиссией. Необходимо, чтобы проекты планировки территории соответствовали градостроительной документации (ПЗЗ, генеральный план и т.д.). Чтобы начать процесс согласования, необходимо подать в Москомархитектуру и Градостроительно-земельную комиссию Москвы предложения о застройке (архитектурно-функциональную и градостроительную концепцию, инвестиционный проект), получить разрешение на разработку проекта планировки территории, собрать данные для проектирования, разработать ППТ, утвердить его на публичных слушаниях и получить одобрение мэра Москвы, добиться выдачи постановления правительства города. Проекты уже утвержденных ППТ можно посмотреть на сайте: https://data.mos.ru/opendata/1191.

Как много времени занимает разработка и согласование ППТ и ПМТ?

Как правило, с помощью юристов удается утвердить проект планировки территорий за 12-18 месяцев.


Градостроительный план земельного участка

Градостроительный план земельного участка (расшифровка ГПЗУ) представляет собой документ информационного характера, в котором содержится информация о характеристиках, имеющих значение при строительстве. Это границы земельного участка и минимальные отступы для возведения зданий и сооружений, возможные виды использования земли, требования к назначению и параметрам объекта капитального строительства, сведения об уже возведенных ОКС, информация о технических условиях подключения к инженерным сетям и др.

Зачем нужен ГПЗУ?

Градостроительный план земельного участка необходим во всех случаях, когда вы собираетесь возводить на земле какие-либо строения. Получение ГПЗУ — обязательное условие и для физических, и для юридических лиц для сдачи проектной документации на экспертизу, получения разрешений на строительство и ввод объекта в эксплуатацию.

Где получают ГПЗУ?

Для участков, расположенных на территории Москвы, выдачей ГПЗУ занимается Москомархитектура. Подать заявление необходимо в электронном виде через сайт мэра Москвы: www.mos.ru.

 

Какие документы нужны для получения ГПЗУ?

изменение пзз москваЗаявителю необходимо будет заполнить заявление установленного образца на сайте. Потребуется указать сведения обо всех строениях на участке, а также кадастровый номер. Помимо заявления нужны правоустанавливающие документы на землю и строения и документы, подтверждающие полномочия представителя, если владелец земельного участка решает воспользоваться его услугами.

Сроки выдачи и срок действия ГПЗУ

Сроки подготовки Градостроительного плана земельного участка не должны превышать 20 дней с момента подачи заявки.

Срок действия ГПЗУ — 3 года с момента выдачи.

Юристы RFI consult оказывают полный комплекс услуг по юридическому сопровождению строительства, начиная от внесения изменений в градостроительную документацию и заканчивая получением разрешения на строительство и ввод здания в эксплуатацию. Мы сотрудничаем с ведущими компаниями-застройщиками Москвы: нас ценят за профессионализм, минимальные сроки оформления документов, доступную стоимость работ. Например, цена получения ИРД под ключ начинается от 100 тыс. рублей, а минимальные сроки — 3 месяца. Доверившись нашим юристам, вы можете быть спокойны за будущее проекта: мы сделаем все возможное, чтобы получить разрешения быстро и беспроблемно.

Запишитесь на консультацию к юристу RFI consult — оцените, как просто и приятно работать с профессионалами! 

Как проводится переуступка прав аренды у города

Переуступка прав арендыПереуступкой прав аренды (ППА) называют сделку, объектом которой является право на аренду. По сути, ППА является перенаймом, при котором меняется арендатор. Новый съемщик сохраняет за собой все права и обязанности прежнего, а предыдущий арендатор, соответственно, их лишается. Он не может быть выгодополучателем – новый арендатор платит собственнику недвижимости. Переуступка прав аренды помещения от города возможна, только если договор позволяет осуществлять подобные сделки. О смене арендатора нужно в обязательном порядке поставить в известность Департамент городского имущества (ДГИ).

Когда выгодна переуступка прав аренды

ППА выгодна и переуступившему права аренды, и новому арендатору. Первый получает отступную сумму и избавляется от помещения, которое ему больше не нужно, а также обязательств по оплате аренды. Новому арендатору достается недвижимость на льготных условиях, поскольку в большинстве случаев арендная ставка от ДГИ ниже среднерыночной. К преимуществам получения помещения по переуступке прав аренды нужно также отнести долгосрочный договор (как правило, его срок составляет до 5 лет) и возможность первоочередной пролонгации. Нужно отметить, что получить помещение на торгах достаточно сложно из-за высокой конкуренции и небольшого количества выставляемых на аукцион объектов. С учетом всего вышесказанного переуступка прав аренды является одним из наиболее реальных вариантов получить недвижимость на выгодных условиях. 

Процедура оформления ППА

Переуступка прав аренды может быть проведена только на основе возмездного договора. В статье 575 ГК РФ прямо сказано, что арендные права дарить запрещается. Договор заключается в той же форме, что и первый. Сделка регистрируется в ДГИ. В договоре переуступки прав аренды должны быть прописаны:

  • порядок передачи прав аренды;
  • условия оплаты;
  • порядок пользования недвижимости и условий ее содержания;
  • порядок оплаты за пользование объектом.

Также составляется акт приемки-передачи документов от первого арендатора второму. Новый съемщик должен получить следующие документы:

  • первый договор аренды;
  • документы, подтверждающие платежи собственнику помещения;
  • техническую документацию на помещение или на земельный участок.

Прежде чем заключать договор на переуступку прав аренды, необходимо проверить, нет ли у прошлого арендатора задолженностей по арендной плате и не вносил ли он конструктивные изменения, запрещенные по закону. Чтобы оценить выгоду аренды, важно проанализировать договор с ДГИ, лично осмотреть объект, ознакомиться с технической документацией, в частности, посмотреть вид разрешенного использования.

Если вы хотите быть уверены, что получите по ППА помещение, идеально подходящее для вашего бизнеса, обращайтесь в RFI consult. Наши юристы проанализируют все аспекты сделки, а если у вас нет времени самостоятельно подбирать варианты, то сами найдут помещение и договорятся о переуступке прав аренды.  

Выкуп помещения у города Москвы: как снизить цену

выкуп помещений у города москвы ценаАрендуя помещение у Департамента имущества города Москвы, предприниматель получает определенные преференции: льготную ставку арендной платы, постоянные условия договора аренды и возможность выкупить в собственность арендуемое помещение. И если со ставкой у компаний обычно не возникает вопросов — она существенно ниже рыночной, то цена выкупа помещений у города Москвы зачастую оказывается завышенной. Что делать в случае, если ДГИ определил слишком высокую стоимость недвижимости, мы спросили у наших юристов.

Можно ли снизить цену выкупа помещения у города Москвы?

Чтобы ответить на этот вопрос, нужно сначала поговорить о процедуре выкупа в целом. Откуда ДГИ берет цифру, по которой предлагает предпринимателю приобрести недвижимость?

Первым шагом для компании или физлица будет обращение в Департамент имущества Москвы с заявлением. В нем указываются реквизиты компании, приводятся аргументы для предоставления права выкупа объекта. К заявлению прикладываются следующие документы:

  • паспорт заявителя и учредительные документы компании;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый паспорт на землю, технический паспорт на здание или помещение;
  • справка о состоянии помещения;
  • дополнительное заявление о рассрочке.

В течение двух месяцев предприниматели получают ответ: возможен ли выкуп помещения у города Москвы и по какой цене. Для определения стоимости недвижимости ДГИ назначает оценку. Предварительный договор купли-продажи вручается предпринимателю: в нем обговаривается не только цена объекта, но и все остальные условия сделки, в том числе рассрочка. 

Предприниматель располагает тридцатью днями, чтобы принять решение – будет он выкупать помещение или нет. Но он может столкнуться с тем, что ДГИ предлагает приобрести объект по цене выше рыночной. Дело в том, что оценку проводят организации, сотрудничающие с департаментом. Цену рассчитывают по кадастровой цене метра площади с учетом износа. Ясно, что чем выше стоимость, тем выгоднее чиновникам.

Съемщики, которых не устраивает цена выкупа помещения у города Москвы, могут подать в суд. Главным документом в деле о пересмотре стоимости будет отчет независимого оценщика, нанятого арендатором. Нашим юристам не один раз приходилось выступать оппонентами ДГИ в суде: в среднем удается снизить стоимость объекта на 25-30 %, что наряду с другими условиями (рассрочкой на пять лет с минимальными процентами, возможностью сэкономить 18 % на НДС и т.д.) делает выкуп недвижимости у ДГИ очень выгодным.

Помощь юристов при выкупе помещений у Департамента имущества Москвы поможет решить и ряд других задач: убедиться, что предприниматель выполнил все условия для получения права выкупа, быстро собрать пакет документов, проанализировать договор купли-продажи и т.д. Обращаясь в RFI consult для выкупа объекта у ДГИ, вы будете полностью избавлены от решения любых вопросов, связанных с процедурой, и сможете не сомневаться, что получите недвижимость на максимально выгодных условиях.

Записывайтесь на консультацию на любое удобное время — и мы расскажем о ваших перспективах и рассчитаем, сколько вы сможете сэкономить при выкупе у ДГИ!

 

Аренда помещений Департамента имущества Москвы — пошаговая инструкция. Как быстро и без проблем снять недвижимость у города

аренда помещений департамент имуществаНизкая и постоянная арендная ставка, возможность выкупа недвижимости, льготные программы — вот лишь ключевые преимущества аренды помещений у Департамента имущества Москвы. Количество арендаторов у города растет с каждым годом: так, по сравнению с 2016-м, в 2017-м смогли получить недвижимость на выгодных условиях на 10 % предпринимателей больше. Всего за прошлый год было проведено практически 6 000 имущественно-земельных торгов. В 2018-м для арендаторов продолжат действовать все программы, которые позволяют существенно экономить на арендной плате и добиваться выкупа городской недвижимости. Не упустите шанс получить помещение с арендной ставкой существенно ниже рыночной! Наша статья с пошаговым разбором процесса аренды и комментариями экспертов поможет разобраться в особенностях проведения торгов.


Шаг первый: выбор недвижимости

Объекты, которые доступны для аренды от ДГИ, можно посмотреть на сайте: https://investmoscow.ru/tenders или https://www.mos.ru/tender/function/zem-imush-torg/edinyy_spisok_torgov/. Здесь есть удобные фильтры, чтобы найти нежилое помещение в нужном районе, нужной площади, с определенным целевым назначением.

Важно: Оценивайте не только помещение, но и условия аукциона: какие сроки приема заявок на участие, какой размер задатка. Скачайте лотовую документацию, ознакомьтесь с договором аренды. Отметьте такие важные факторы, как возможность сдачи недвижимости в субаренду, переуступки прав требований, досрочного разрыва договора и т.д.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Некоторые предприниматели думают, что покупают «кота в мешке», подписывая договор с ДГИ. Как юрист, много лет работающий на рынке недвижимости, спешу разрушить этот стереотип. Наоборот, вся документация по объекту представлена в открытом доступе, начиная от выписки из ЕГРН и заканчивая техпаспортом из БТИ. Объекты выставляются с большим количеством фотографий. Более того: участники аукциона могут договориться о личном осмотре помещения: для этого нужно не менее, чем за два дня до начала торгов, подать заявку на сайте https://investmoscow.ru/tenders.

Шаг второй: регистрация на сайте торгов и подача заявки

Предприниматели, которые впервые участвуют в торгах, должны пройти процедуру регистрации на площадке. Для этого потребуется пройти аккредитацию, установить на ПК сертификаты и систему криптографической защиты информации. Предпринимателям необходима будет электронная подпись. Рекомендуем начать процедуру регистрации хотя бы за неделю до окончания приема заявок на интересующий вас аукцион.

Если юрлицо уже зарегистрировано, то нужно лишь подать заявку на участие в торгах. Притом дополнительно потребуется:

  • Предоставить документы — выписку из ЕГРЮЛ или ЕГРИП, копии учредительных документов и выписку уполномоченного органа, что он одобряет сделку. Также нужны документы, подтверждающие полномочия лица, принимающего участие в торгах.
  • Внести задаток — его сумма указывается в документации к торгам. Платежный документ с отметкой банка о платеже прикладывается к заявке. В квитанции должны быть указаны номер лота, дата проведения аукциона, адрес и общая площадь помещения, размер задатка.

Важно: почему могут отклонить заявку на участие в торгах?

Причин, по которым предпринимателей не допускают до торгов, очень мало: это невнесение задатка, неполный комплект документов, нарушение требований оформления аукционной документации. Также от участия в аукционе отстранят компании, которые находятся на стадии банкротства или ликвидации.

Шаг третий: участие в аукционе

департамент имущества арендаВ назначенное время необходимо принять участие в торгах на сайте площадки. Минимальной ценой становится та, что была указана в документации к лоту. Шаг аукциона также прописан в документах — как правило, он составляет 0,2 % от суммы лота. Если в течение часа заявка не перебивается, то победителем аукциона становится участник, предложивший последнюю сумму. После размещения на сайте протокола торгов они признаются действительными.

Важно: что, если вы — единственный участник аукциона?

В этом случае торги просто не проводятся: город предложит заключить прямой договор аренды на условиях, опубликованных в лотовой документации.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Прежде чем принимать участие в аукционе, необходимо оценить риски. Так, сумма задатка не возвращается предпринимателю, если он был единственным допущенным к торгам участником либо сделал максимальную ставку, но отказался подписывать протокол или договор аренды.

Шаг четвертый: заключение договора

В промежуток между 10 и 20 днями после окончания торгов предприниматель должен прибыть в Департамент городского имущества Москвы, чтобы подписать договор на аренду нежилого помещения. При этом он должен соблюсти все требования по документации и задатку. Договор нельзя изменить в одностороннем порядке ни одной из сторон. Если участник, занявший первое место, уклоняется от подписания договора, то вместо него ДГИ может предложить аренду предпринимателям, предложившим вторую и третью с конца сумму.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Несмотря на простоту процедуры аренды нежилых помещений у Департамента имущества города Москвы, есть достаточно много подводных камней, о которых не знают предприниматели. Например, сложно объективно оценить ценность помещения для бизнеса и понять, до какого предела имеет смысл поднимать ставки. Проблемы могут возникнуть при сборе документов, регистрации на площадке для аукционов, участии в торгах. Наконец, очень важно, чтобы юрист проанализировал договор аренды и выделил все плюсы и минусы данного предложения.

Наши клиенты всегда остаются довольны сотрудничеством с RFI consult, поскольку мы оказываем услуги под ключ — начиная от подбора помещения под параметры заказчика и сбора документов для участия в льготных программах ДГИ и заканчивая подписанием договора с Департаментом имущества Москвы. Заказчики получают недвижимость на условиях долгосрочной аренды с лучшей ставкой.

Почему выгодно арендовать помещения у Департамента городского имущества?

департамент городского имущества аренда помещений Высокая арендная плата погубила не одно предприятие, а если говорить о Москве и Московской области с космическими ценами на недвижимость, то становится очевидно: чем больше предприниматель сэкономит на аренде, тем выше шансы на получение стабильной прибыли. Снять помещение у города — отличный шанс для любой компании получить недвижимость на лучших условиях на рынке. Почему аренда помещений у Департамента городского имущества Москвы будет выгодна и какие предприятия смогут получить объекты на самых привлекательных условиях? Разобраться во всех особенностях аренды у ДГИ нам помогут юристы RFI consult, специализирующиеся на сделках с государственным имуществом.


Пять аргументов в пользу решения арендовать недвижимость у города

  1. Департамент городского имущества сдает помещения в аренду по прозрачной схеме, коррупция и махинации исключены.

Вся информация об объекте, включая техническую документацию, выложена в открытом доступе.  Если помещение вас интересует и вы готовы поднять ставку выше, чем другие участники торгов, то права аренды перейдут к вам.

Важно: Хотя все помещения, доступные для аренды, выставлены на сайте, а торги проходят в электронном формате, у потенциальных арендаторов есть возможность осмотреть недвижимость, прежде чем принять решение об участии в аукционе. Для этого нужно подать заявку на площадке проведения торгов не позднее, чем за 2 дня до проведения аукциона.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Схема проведения торгов прозрачна, но вместе с тем может показаться сложной предпринимателям, которые принимают в них участие в первый раз. Потребуется зарегистрироваться в системе проведения торгов (для этого нужна электронная подпись), собрать и подать пакет документов, в назначенное время зайти на сайт и делать ставки согласно регламенту аукциона. Тем не менее, при помощи юристов даже начинающий предприниматель легко получит интересующий объект в аренду.

  1. Стабильные условия аренды.

Договор можно заключить на срок от нескольких месяцев до 49 лет, и в документе будет четко указан размер арендной платы и условия аренды. Индексация ставки производится только в рамках, обозначенных в договоре, поэтому предсказуема. После окончания срока договора в большинстве случаев старый арендатор имеет право первоочередной пролонгации. Для ведения бизнеса такой вариант съема идеален, поскольку условия аренды помещений у Департамента городского имущества постоянные, а затраты легко просчитываются. Можно без опасений перевозить и устанавливать оборудование, сделать ремонт и т.д.

 

Якушев Антон, юрист RFI consult

Важное достоинство аренды помещений у ДГИ Москвы заключается еще и в том, что арендная ставка, как правило, оказывается ниже рыночной. Даже если Департамент имущества поднял цену и условия стали не столь выгодными, предприниматель может обратиться к независимым оценщикам, получить отчет о рыночной стоимости арендной ставки, подать заявление в ДГИ (а при отрицательном решении — в суд) и добиться снижения. Таким образом, заключая соглашение с городом, вы гарантированно не будете платить арендную ставку выше среднерыночной, а скорее всего, будете немало экономить на аренде.

  1. Возможность выкупа помещения.

Предприниматели, которые снимают недвижимость более 2-х лет по состоянию на 1.07.2015 года и не имеют задолженностей по арендной плате или штрафам, имеют право выкупить арендуемое помещение. Важное условие: недвижимость не должна находиться в перечне выделенных для пользования субъектам малого и среднего предпринимательства. Помещение удастся приобрести по рыночной цене (а иногда и дешевле), притом не платить НДС и оформить рассрочку на срок до 5 лет.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Условия выкупа помещения Департамент имущества назначает, после того как проведет собственную оценку. Оспорить ее результаты и добиться снижения суммы выкупа можно через суд.

  1. Выгодные условия участникам специальных программ.

департаменте городского имущества аренда помещений Для московских предпринимателей доступно несколько программ, которые сделают аренду недвижимости у Департамента городского имущества еще более выгодной:

  • Аренда по льготной ставке для субъектов малого и среднего бизнеса, работающих в сферах культуры, здравоохранения и образования, бытового обслуживания и спорта, социального питания, торговли продуктами, производства, ветеринарии либо принимающих на работу инвалидов (доля их зарплаты в зарплатном фонде должна составлять не менее четверти всей суммы, а общее количество — половина штата сотрудников).
  • Аренда на 49 лет для предпринимателя, работающего по лицензии в сфере детского образования, если 80 % посещающих учреждение детей прописаны в районе, где расположено заведение. В первые полтора года работы в учреждении должен быть произведен капитальный ремонт, а в течение трех лет — реконструкция.
  • Аренда на 20 лет для предпринимателя, работающего в сфере медицинского обслуживания и принимающего пациентов по ОМС, если в течение полугода он произведет реконструкцию и ремонт помещения.
  • Аренда на 49 лет памятников культуры, при условии, что предприниматель отреставрирует их в течение 5 лет после подписания договора.

 

Якушев Антон, юрист RFI consult

Для участия в программах доступны не любые помещения. Их подбирает Департамент городского имущества совместно с Департаментами здравоохранения, охраны культурного наследия, образования. Подготовить пакет документов и заключить соглашение с ДГИ при желании участвовать в льготных программах сложнее. Однако низкая арендная плата — а она может составлять всего 1 рубль за кв.м. в год! — и длительные сроки аренды стоят всех усилий.

  1. Возможность переуступки прав аренды.

Если в арендном договоре предусмотрена возможность переуступки прав аренды или субаренды, то количество вариантов его использования расширяется. Вы можете снимать недвижимость у Департамента городского имущества с низкой арендной ставкой, а затем сдавать его другим предприятиям уже по рыночной. А в случае, если помещение вам будет абсолютно не нужно, вы сможете переуступить права аренды и полностью от него отказаться.

Якушев Антон, юрист RFI consult

Переуступка прав аренды — это еще и возможность получить прибыль. Если вы заключите договор с департаментом на ликвидное помещение по доступной стоимости, то за возможность выкупить у вас права аренды ухватятся многие предприниматели. Аренда у ДГИ будет выгодной инвестицией!


RFI consult — надежный помощник в любых сделках с городским имуществом

Сфера услуг нашей компании по оказанию помощи в аренде у ДГИ очень широка: начиная от мониторинга заявок и подбора помещения, удовлетворяющего вашим требованиям по цене и характеристикам и заканчивая участием в торгах и подписанием договора. Мы также проконсультируем и поможем собрать документы для участия в любой из льготных программ Департамента имущества. Наши юристы неоднократно выступали и в суде, добиваясь снижения арендной ставки или стоимости выкупа недвижимости.

Мы гарантируем, что сможем подобрать помещение на лучших условиях и добиться, чтобы оно стало вашим. Запишитесь на консультацию к юристу — и в тот же день мы начнем поиски нужного вам объекта!

Как производится переуступка прав аренды у Департамента имущества Москвы

переуступка права аренды москве Ситуация, когда предприятие хочет арендовать у Департамента имущества Москвы помещение, а подходящих вариантов нет, вполне разрешима: необходимо поискать, предлагают ли другие юрлица переуступку прав аренды. В ходе сделки арендатор передает свои права и обязательства третьему лицу. Ее можно заключить, только если договор с ДГИ г. Москвы предусматривает возможность переуступки прав. Арендатор должен будет уведомить департамент о смене арендатора и предоставить пакет документов.

Почему выгодно воспользоваться возможностью переуступки права аренды в Москве у ДГИ?

  • Удастся получить нужное помещение в очень короткие сроки.
  • Нет необходимости расторгать договор с предыдущим арендатором и заключать новый.
  • Все пункты изначального договора с ДГИ остаются в силе.
  • Не понадобится собирать многочисленные документы и обращаться в Департамент городского имущества – экономится время, кроме того, можно избежать бюрократических проволочек.

Как проходит сделка переуступки права аренды

Сделка по переуступке права аренды в Москве у города заключается в несколько этапов:

  1. Подписывается договор, в котором оговариваются порядок передачи объекта, права и обязанности нового арендатора по уплате налогов, содержанию имущества.
  2. Подписывается акт о передаче объекта.
  3. Новому арендатору передаются документы на объект: свидетельство о регистрации, технический паспорт помещения.

Последним шагом в сделке переуступки права аренды в Москве станет ее регистрация в Департаменте городского имущества, для чего будут нужны:

  • заявление;
  • квитанции об уплате денег за аренду;
  • учредительные документы;
  • протоколы, принятые руководящими органами, подтверждающие намерение заключить договор;
  • договор аренды, заключенный первым арендатором с собственником помещения;
  • договор переуступки права аренды;
  • технический паспорт объекта недвижимости;
  • акт приема-передачи объекта от одного арендатора другому.

После подписания договора и регистрации сделки все права и обязанности первого арендатора переходят ко второму: плата налогов и сборов, внесение арендной платы, выплата долгов первого арендатора, если они были и такой пункт оговорен в договоре. Соответственно, с первого арендатора все ранее им принятые обязательства снимаются.

Услуги по переуступке прав аренды в Москве от RFI consult

Если вы хотите быстро найти подходящее помещение в аренду у ДГИ Москвы, обращайтесь в RFI consult. Мы оказываем услугу под ключ: вам достаточно будет описать, какой вариант вы ищете, и мы самостоятельно проанализируем базу и будем отслеживать все подходящие помещения. Как только нужное будет найдено, мы свяжемся с его арендаторами и договоримся о ППА на выгодных вам условиях. Мы также проконтролируем процесс подготовки документов и подписания договора, чтобы у Департамента имущества не возникло никаких возражений.

Выкуп помещений у города: как снизить стоимость недвижимости?

выкуп помещений у города Если вы в течение долгого времени арендуете недвижимость у Департамента имущества (как минимум два года на 1.07.2015 года), являетесь субъектом малого или среднего бизнеса, исправно вносите арендную плату, то вы можете рассчитывать на выкуп помещений у города по Федеральному закону 159-ФЗ. Для того, чтобы получить предложение от Департамента имущества Москвы, нужно подать заявку, в которой подробно описать предприятие и подчеркнуть исправное выполнение всех обязательств по договору. ДГИ рассмотрит заявление и решит, возможен ли выкуп. Как правило, Департамент имущества соглашается на продажу, если помещение доступно для выкупа и арендатор соответствует всем требованиям.

Далее проводится оценка помещения и ДГИ предлагает договор купли-продажи. И вот тут у многих предпринимателей начинаются проблемы. поскольку стоимость, названная Департаментом, может существенно отличаться от рыночной.


Когда при выкупе помещений у города стоит обратиться в суд?

Первое, что стоит сделать арендаторам, если они хотят снизить стоимость выкупа помещений у города, — провести собственную экспертизу. Заказать ее нужно независимому оценщику с большим опытом, который хорошо разбирается в законодательстве и уже выполнял отчеты для судов. Он определит рыночную стоимость объекта, и можно будет сравнить цифру с названной Департаментом имущества. Если они будут существенно отличаться, это станет поводом для переговоров.

Как правило, у завышенной оценки специалистом от ДГИ есть свои причины: плохо подобранные аналоги, игнорирование аварийного технического состояния объекта и т.д. Можно начать выкуп помещений у города с того, что предоставить доказательства ошибки Департаменту — например, экспертизу состояния помещения. Если никакой реакции не последует, то по 159-ФЗ есть возможность подать иск в суд.


Как происходит судебное разбирательство?

Чаще всего алгоритм работы суда такой: заявитель предоставляет свои результаты оценивания, ответчик (ДГИ) — свои. Выслушав аргументы, суд назначает судебную экспертизу, по результатам которой принимает решение о стоимости объекта. Департамент имущества обязан предложить выкуп помещений у города по назначенной судом цене. В среднем удается снизить стоимость на 10-30%.

Выкуп помещений у города пройдет намного проще и быстрее, если сразу обратиться к юристам нашей компании. Мы быстро подготовим пакет документов для Департамента, закажем оценку высококвалифицированному оценщику, подготовим исковое заявление и будем представлять ваши интересы в суде. С нами вы получите от ДГИ максимально выгодную сделку!

Кто имеет право на выкуп помещений у города Москвы?

выкуп помещений у города москвыПомещения, принадлежащие городу, обычно покупается на торгах. Это правило установлено законом о защите конкуренции. Однако есть одно исключение: по ФЗ-159 есть возможность осуществить выкуп помещений у города Москвы или любого другого в России без участия в аукционе. Это дает некоторые преимущества:

  • Минимальная цена. На торгах городские власти назначают цену, и чаще всего она увеличивается за счет заявок участников аукциона. Преимущественное право выкупа помещений у города Москвы позволяет приобрести недвижимость по цене, предложенной городом. Кроме того, есть возможности снизить ее, обратившись в суд.
  • Отсутствие конкурентов. Если нет торгов, нет и других претендентов на выкуп.
  • Возможность получить рассрочку. Процент рассчитывается на основе ставки рефинансирования, но в любом случае получается значительно ниже, чем у банков.
  • Освобождение от уплаты 18% налога на добавленную стоимость.

Есть несколько косвенных преимуществ, благодаря которым выкупить недвижимость у города будет выгодно. Во-первых, вы сможете изменить вид разрешенного использования объекта (как правило, договор аренды не дает такой возможности). Во-вторых, даже если приобретете недвижимость в рассрочку, сможете ее сдавать. Если добиться выгодной сделки от Департамента имущества Москвы, то вы можете даже остаться в плюсе, выплачивая проценты по договору.


Кто может рассчитывать на выкуп помещений у города Москвы?

Чтобы получить возможность выкупить недвижимость без торгов, необходимо соответствовать нескольким критериям.

  • Возможность выкупа есть только у юрлиц, которые являются субъектами малого или среднего бизнеса и резидентами РФ.
  • Помещение обязательно должно было быть в аренде не менее двух лет на первое июля 2015 года.
  • У арендатора нет задолженностей по арендной плате.
  • Арендатор не ведет деятельность в сфере оказания кредитных услуг, добычи полезных ископаемых, игорного бизнеса и некоторых других.

Есть ограничение, касающееся самого помещения. Так, выкупить объекты, которые входят в перечень выделенных для поддержки малого и среднего бизнеса, нельзя.

Насколько сложно выкупить помещение у Департамента имущества Москвы?

Власти Москвы не заинтересованы в том, чтобы отдавать помещения в собственность предпринимателям. Поэтому условия сделки не всегда оказываются выгодными для арендаторов. Так, обычной практикой является завышение стоимости недвижимости. Однако есть эффективный способ добиться выгодных условий — обратиться в суд.

Составляется исковое заявление с требованием назначить на недвижимость рыночную стоимость. Для этого проводится оценка независимыми оценщиками. На судебном заседании юристы доказывают, что назначенная городом цена не отражает реального положения дел на рынке недвижимости, и предлагают внести корректировки в договор купли-продажи. Как правило, юристам RFI consult удается сделать выкуп помещений у города Москвы выгоднее на 10-30 %, что с учетом высоких цен на недвижимость является существенной экономией для предпринимателей.

Выкуп помещения у Департамента имущества Москвы: какие документы подготовить

выкуп помещения у департамента имущества москвы Выкуп помещения у Департамента имущества Москвы — один из наиболее доступных способов получить недвижимость в собственность. ДГИ предлагает помещения на максимально выгодных условиях: по рыночной цене, с возможностью рассрочки под низкий процент и с освобождением от уплаты НДС 18 %. Правда, есть ряд условий, соблюдение которых является обязательным для желающих получить недвижимость:

  • Предприятие является резидентом Российской Федерации и относятся к малому или среднему бизнесу.
  • Помещение подлежит выкупу, т.е. не включено в перечень объектов, которые предназначены для поддержки малого и среднего бизнеса.
  • Помещение арендовалось в течение двух лет на момент 1 июля 2015 года.
  • Арендатор исправно вносит арендную плату и не имеет задолженностей.
  • Арендатор ведет легальный бизнес и не занимается микрозаймами, добычей полезных ископаемых или их переработкой, залогом имущества и некоторыми другими видами деятельности (полный список можно посмотреть на сайте ДГИ).

Если ваше предприятие соответствует всем требованиям, вы можете подать документы на выкуп помещения у Департамента имущества Москвы. Правда, сразу оговоримся — процедура получения недвижимости в собственность достаточно сложная, особенно если вы хотите получить ее на выгодных условиях.

Какие документы подаются в Департамент имущества города Москвы для выкупа помещения, находящегося в аренде

  • Заявление. В нем необходимо указать, что вы исправно выплачивали арендную плату. Если вы хотите получить рассрочку, об этом также необходимо уведомить ДГИ.
  • Договор аренды со всеми дополнительными соглашениями и приложениями.
  • Уставные и учредительные документы.
  • Справка, подтверждающая отсутствие задолженности по арендной плате.
  • Техническая документация, связанная с объектом (план из БТИ, экспликация, кадастровый паспорт на землю и технический — на помещение).
  • Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРП.

Этот список не является окончательным: иногда для выкупа помещения у Департамента имущества Москвы просят предоставить дополнительные документы, например, бухгалтерскую отчетность.

Заручитесь поддержкой опытных юристов — и не сомневайтесь, что помещение станет вашим

Если ваша компания соответствует требованиям ДИГМ и вы имеете возможность выкупить недвижимость, не сомневайтесь — обращайтесь в RFI consult. Мы многократно занимались подобными делами и знаем, как быстро и правильно подготовить все бумаги и добиться снижения стоимости недвижимости, в том числе через суд. Наши юристы позаботятся, чтобы выкуп помещения у Департамента имущества Москвы был максимально выгодным для вашего предприятия. Доверьтесь профессионалам — и получите недвижимость в Москве или Подмосковье на максимально выгодных условиях!

Порядок аренды помещения с правом выкупа в Москве: пошаговая инструкция

аренда помещения с правом выкупа в москвеЗаключить договор аренды с Департаментом имущества г. Москвы (ДИГМ) — мечта многих предпринимателей. К сожалению, доступных объектов намного меньше, чем желающих их снять, поэтому аренда помещения с правом выкупа в Москве требует участия профессионалов, которые смогут найти подходящий объект, принять участие в аукционе и заключить договор с городом. Компания RFI consult предлагает услуги опытных юристов, которые многократно сотрудничали с Департаментом имущества Москвы и сумеют получить для вас по-настоящему выгодные объекты.

Предприниматели, которые впервые участвуют в аукционе и решают действовать самостоятельно, часто допускают ошибки, приводящие к потере выгодных предложений. В этой статье мы расскажем, как проводится аукцион и что требуется от участника на каждом этапе, чтобы иметь возможность осуществить аренду и выкуп помещения у Департамента имущества Москвы.

                                                            

Аренда помещения с правом выкупа в Москве: подготовительный этап

Одним из самых сложных шагов будет выбрать объект. Найти все предлагаемые помещения можно на сайте torgi.gov.ru, однако нужно иметь в виду, что здесь предоставлена только общая информация об объекте. Между тем, чтобы аренда помещения с правом выкупа в Москве была по-настоящему выгодной, нужно иметь общее представление о ставке на аналогичные объекты, а также внимательно осмотреть помещение, оценив его месторасположение, проведенные коммуникации, состояние здания, необходимые затраты на переоборудование и т.д. Можно подать заявку и лично посетить объект.

Подготовка к торгам

Если вы нашли помещение, которое вас заинтересовало, нужно найти электронную площадку, на которой будут проводиться торги, и изучить информацию по конкретному лоту. Важно узнать:

  • время подачи заявок;
  • дату аукциона;
  • условия допуска;
  • сумму, необходимую для оплаты обеспечительного взноса.

Тщательно проанализировать нужно и договор. Вы должны уточнить сроки, порядок платежей, целевое назначение объекта, требования к арендатору. Имеет значение, допускает ли Департамент имущества Москвы переуступку прав на аренду, ведь если вы перестанете нуждаться в помещении, будет выгодно за вознаграждение передать право другой компании.

Получение электронной подписи и аккредитация на площадке

Чтобы принять участие в аукционе, компании необходимо получить электронную цифровую подпись. Для этого нужно подготовить учредительные документы предприятия, паспорт и СНИЛС уполномоченного лица и обратиться в одну из специализированных компаний. Срок выдачи цифровой подписи составляет 1-2 дня.

Как только вы получите ее, сможете зарегистрироваться на площадке для проведения аукционов. Здесь также потребуется пакет документов — он будет отличаться для разных сайтов. Обратите внимание, что процесс аккредитации может занять до 5 дней. Многие предприниматели просто не успевают вовремя подготовить все документы и зарегистрироваться перед началом интересующего их аукциона.

Участие в торгах

После аккредитации на сайте нужно оплатить взнос и подать пакет документов организатору торгов. Если все оформлено правильно, вас включат в список участников. В назначенное время торги будут запущены. Минимальная сумма и шаг аукциона прописаны в документации к лоту. Как правило, сервис автоматически отсчитывает время с последней ставки и определяет победителя. Если выигравший торги предприниматель отказывается подписать протокол или договор, то взнос ему не возвращается.

Представим, что вас интересует аренда продуктового магазина от ДИГМ г. Москва. Если ваша сумма оказалась наибольшей и вы выиграли аукцион, то должны обязательно подписать протокол о выигрыше на сайте при помощи электронной цифровой подписи и лично в офисе арендодателя. Затем другим участникам дается 10 дней на оспаривание результатов торгов, после чего вы сможете подписать договор аренды. Уплаченный взнос за участие в аукционе станет частью первой оплаты.

Обращайтесь в RFI consult — и вам не придется разбираться в механизме проведения аукциона и переживать, все ли в порядке с документами. Мы выиграем тендер, и вам останется только заключить договор с ДИГМ на выгодную долгосрочную аренду!