Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка

порядок изменения вида разрешенного использования земельного участкаВозможные варианты использования земельного участка прописаны в правилах землепользования и застройки муниципального образования (ПЗЗ), а установленные на данный момент — в кадастровом паспорте. Если земля используется не по назначению, ее собственник понесет штраф, а нелегальные объекты снесут. В ч. 2 ст. 7 Земельного кодекса РФ прописан порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка. Об особенностях процедуры и подводных камнях расскажут юристы RFI consult.

Основные понятия

У каждого участка земли в нашей стране есть определенное муниципалитетом целевое назначение. Категорий немного, всего семь, притом большая часть из них бесполезна для физических лиц и организаций (земли госрезерва, леса и т. д.). Собственники чаще всего владеют участками, выделенными под сельхоз работы, застройку (земли населенных пунктов) и землями промышленного назначения.

Понятие вида разрешенного использования (ВРИ) уже. Это дополнительное, носящее уточняющий характер определение, показывающее, каким именно образом можно использовать конкретный надел. Например, для сельскохозяйственных земель самыми распространенными ВРИ являются личные хозяйственные нужды, садоводство, огородничество, для земель населенных пунктов — жилищная застройка, общественно-деловые зоны и др.

Для чего меняется назначение

Часто получается, что владелец земельного участка решает использовать его иным образом, чем предписано целевым назначением. Например, вы можете владеть участком, который был ранее отведен под сельское хозяйство или фермерство. Но теперь вы хотите возвести на нем жилой дом. Или на участке уже есть постройка, но ее необходимо узаконить — и для этого изменить ВРИ. Ситуация может быть и обратной — с переводом жилых земель категорию сельскохозяйственных. Возможны самые различные комбинации. Какой бы ни была цель изменения, сначала нужно узнать порядок изменения ВРИ земельного участка и переоформить документы, иначе собственнику не избежать административного наказания.

Если выясняется, что земля используется нецелевым образом, накладывается штраф. Его сумма составляет один процент от кадастровой стоимости, но не менее 10 тыс. рублей для физлиц, два процента, но не менее 100 тыс. рублей для юрлиц.

Также предусмотрены штрафы за неиспользование земли по ее целевому назначению. Для сельхозугодий это 1,5 % от стоимости, указанной в кадастре, но не менее 3 тыс. рублей для физлиц и 10 % от кадастровой стоимости, но не менее 200 тыс. р. для юрлиц. Для участков, которые предназначены для возведения строений, штрафы существенно выше.

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка: как производится процедура, когда нужно сменить категорию

Поскольку граждане и организации чаще всего владеют землями сельхозназначения или населенных пунктов, с ними и совершается большинство операций. Есть два пути, как получить возможность по-новому использовать землю:

  1. Добавить или заменить вид разрешенного использования.
  2. Установить новую категорию.

Ко второму способу прибегают, когда нет возможности получить нужный вариант использования в рамках категории. Например, если у вас есть участок под садоводство, а вы хотите построить на нем многоквартирный дом, то только сменой ВРИ тут не обойдешься. Придется сначала изменить категорию с с/х на земли городского поселения.

Порядок смены категории довольно сложный. Для начала нужно оформить заявление, в котором указывается ключевая информация о наделе: его кадастровый номер, текущая и желаемая категория, обоснование смены. Последнему пункту нужно уделить особенно большое значение: если вы не сможете четко объяснить, чем нужна процедура, то ваше прошение будет отклонено. Также требуется собрать необходимую документацию. Рассмотрением подобных дел занимается земельный отдел при администрации. Он выносит решение в течение двух месяцев.

Определить оптимальный способ добиться присвоения земле нужного варианта использования — первая задача, которую ставят юристы RFI consult. Они досконально знают порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка и смены категории. После анализа документов на участок специалисты рассматривают возможные решения поставленной клиентом задачи и выбирают наименее рискованный способ. Тщательная подготовка к подаче заявления, в том числе сбор необходимых экспертиз и разрешений, — вот объяснение того, что наши юристы не сталкиваются со случаями отказа.


Порядок изменения ВРИ земельного участка без смены категории

Прежде чем разбираться в регламенте процедуры, необходимо ввести несколько новых понятий. Так, ВРИ участков может быть трех типов: основное, вспомогательное и условно разрешенное. Смена первых двух осуществляется очень просто: достаточно собрать бумаги, написать заявление и подать его в администрацию. По закону, владелец сам имеет право выбирать такие ВРИ из доступных для конкретной территории (посмотреть варианты можно в градостроительной документации — запишитесь на консультацию к юристу, и он поможет определиться с опциями).

Порядок изменения вида разрешенного использования земельного участка будет существенно сложнее в случае, если требуется получить условно разрешенный. Процедура следующая:

  1. Первый шаг — подготовка пакета бумаг. Необходимо составить заявление и приложить документы, свидетельствующие о праве собственности, и кадастровый паспорт. В зависимости от требований администрации может потребоваться и другая документация: например, в некоторых случаях нужна экологическая экспертиза. Рекомендуем проконсультироваться с юристом перед подачей документов, чтобы не терять время в случае отказа.
  2. Проводятся общественные слушания. О них объявляется на сайте администрации или в специализированных СМИ. На слушания имеют право прийти все заинтересованные стороны. Они обсуждают возможность смены ВРИ, вносят свои предложения. Протокол прикладывается к заявлению и подается на рассмотрение главе администрации.
  3. Спустя месяц заявитель (кстати, это может быть не только собственник, но и арендатор земли) получает решение — одобрение или отказ. Последний можно оспорить в суде.


Преимущества сотрудничества с RFI consult

Если вы не хотите самостоятельно изучать законы и регламент процедуры изменения использования участка, обращайтесь в RFI consult! Наша компания более 10 лет решает земельные вопросы любого уровня сложности. Сотрудничать с нами удобно и выгодно — вот лишь пять преимуществ нашего предложения:

  • Юристы с опытом от пяти лет, выпускники лучших ВУЗов страны. В нашем штате — только высококвалифицированные сотрудники, специализирующиеся на вопросах недвижимости.
  • Стоимость услуги — от 300 тыс. р. Это одни из самых доступных расценок в Москве с учетом сложности процедуры.
  • Сроки — от 1 месяца. Мы знаем порядок изменения ВРИ в Москве и Московской области, неоднократно сотрудничали с администрациями разных городов МО. Работу над делом мы начинаем в день подписания договора.
  • Прозрачность. Мы всегда откровенны с клиентами и объективно описываем перспективы принятия положительного или отрицательного решения. Работаем мы строго по договору, в котором прописаны все наши обязательства, включая плату за услуги.
  • Широкий спектр услуг. Наша компания решает любые земельные вопросы: после смены ВРИ вы можете продолжить сотрудничество для оформления ИРД, получения разрешения на строительство и т. д.

Запишитесь на консультацию к юристу, чтобы узнать, чем мы сможем помочь в вашем случае.