Как поменять вид разрешенного использования земельного участка

как поменять вид разрешенного использования земельного участкаСегодня с помощью юристов RFI consult мы ответим на вопрос, как поменять вид разрешенного использования земельного участка в Москве и Московской области, а также в каких случаях целесообразна эта процедура. Для начала давайте рассмотрим вопрос, когда необходима процедура. Захотеть сменить вид разрешенного использования (ВРИ) земли собственник может по нескольким причинам, и главными из них являются:

  1. Расширение возможности использования. Эта причина является основной в большинстве случаев смены ВРИ. Дело в том, что, согласно КоАП РФ, в случае нецелевого использования участка предусмотрены внушительные штрафы (об их сумме мы поговорим ниже). Соответственно, даже если вы захотите выращивать на участке, предназначенном под садоводство, овощи или использовать его как пастбище, вы рискуете получить штраф. Еще серьезнее вопрос обстоит, если нелегально возводить постройки: их придется снести. Вместо того чтобы сталкиваться с такими проблемами, лучше заранее узнать, как изменить ВРИ земельного участка, и выполнить процедуру.
  2. Повышение стоимости земли. Наибольшую ценность представляют участки, расположенные в пределах городских поселений. Именно на них возможно индивидуальное жилое, блоковое, многоэтажное строительство, возведение коммерческой недвижимости. Стоят такие участки существенно дороже, чем выделенные под сельское хозяйство. Именно поэтому многие владельцы земли сначала предпочитают сменить ВРИ, а потом выставлять объект на продажу.

Какие штрафы предусмотрены за нецелевое использование земли?

Если выяснится, что вы используете землю не по назначению, придется заплатить штраф. Условия будут отличаться в зависимости от назначения земли. Например, в случае с участками под ИЖС заплатить штраф придется, если вы в течение трех лет после того, как изменили ВРИ земельного участка или приобрели его, не начали строительство.

Суммы штрафов рассчитываются, исходя из кадастровой стоимости. Они составят:

  • 5-1 % для физлиц;
  • 1-1.5% для должностных лиц;
  • 5-2 % для юрлиц.

Максимальный штраф при неопределенной кадастровой стоимости — 200 тыс. р для юрлиц.

Основные понятия

Прежде чем обсудить, как изменить вид разрешенного использования земли, нужно поговорить о том, чем ВРИ отличается от категории. Категория описывает основное целевое использование участка. Например, понятия «земли сельского хозяйства», «городских поселений», «лесного фонда» относятся именно к категориям. Виды разрешенного использования являются уточняющей характеристикой. Так, для земель городов это индивидуальная жилая застройка (ИЖС), средне- и многоэтажная застройка, таунхаусы и т.д.

Далеко не всегда сменить назначение земли удается в рамках одной категории. Например, если участок относится к с/х землям, то добиться ВРИ «Многоэтажная застройка» можно будет, только если первоначально позаботиться о смене категории на земли городского поселения. Именно поэтому прежде чем узнавать, как изменить вид разрешенного использования земельного участка, мы рекомендуем обратиться за консультацией к юристам. Они проанализируют правила землепользования и застройки района, документы на объект и подскажут, как быстрее всего будет добиться присвоения нужного целевого назначения.

Три вида ВРИ

Выделяют три типа видов разрешенного использования: основные, вспомогательные и условно разрешенные. Основных — 13. Каждый из них имеет уточенные ВРИ. Именно они определяют назначение участка. В документах они обозначаются цифровым кодом: чтобы расшифровать его, достаточно открыть классификатор. Также есть вспомогательные: это гаражи, стоянки, детские площадки, общественные туалеты и т.д. Они необходимы для поддержания основного вида использования.

Есть третья категория ВРИ – условно разрешенные. Их получить сложнее всего, поскольку они идут вразрез с прописанными в градостроительной документации вариантами использования земли.

Как поменять вид разрешенного использования земельного участка: пошаговая инструкция

Меньше всего проблем у владельца недвижимости возникнет, если он захочет сменить основной или вспомогательный ВРИ. Алгоритм действий следующий:

  1. Изучить ПЗЗ, выяснить допустимые для земли ВРИ, выбрать среди них нужный.
  2. Обратиться в органы исполнительной власти с заявлением. В нем нужно указать код по классификатору ВРИ, который требуется получить. Также обосновывается причина смены назначения. Необходимо приложить пакет документов. Он будет включать:
  • правоустанавливающие бумаги на землю;
  • документы, чтобы подтвердить личность заявителя (паспорт, выписку из ЕГРЮЛ/ЕГРИП);
  • допускается подача документов представителем: в этом случае нужны бумаги, подтверждающие его полномочия;
  • в ситуации, когда у земельного участка есть несколько владельцев, потребуется письменное согласие от каждого из них.
  1. Документы рассматриваются земельным комитетом до 45 суток. После заявитель получает распоряжение о смене ВРИ или отказ в предоставлении услуги. Последний можно оспорить в судебном порядке.
  2. Далее собственнику необходимо обратиться в Росреестр. Предоставляется распоряжение, а также аналогичный пакет документов, чтобы внести изменения в ЕГРН. Процедура занимает до 15 дней. После этого процесс можно считать законченным и использовать землю в соответствии с новыми документами.

Как поменять вид разрешенного использования земли на условно разрешенное?

как изменить ври земельного участкаИногда возникают ситуации, когда ни основные, ни дополнительные ВРИ не устраивают владельца. В этом случае он имеет право обратиться в администрацию для получения условно разрешенного варианта использования. Оно всегда будет менее «полным», чем основное, и иметь ограничения. В качестве примера можно привести возведение временного объекта для торговли на землях, предназначенных для жилой застройки, или строительство летнего дома на территории, выделенной под пастбища.

Основная сложность состоит в том, что для получения нового варианта использования нужны общественные слушания. Организацию берет на себя земельный отдел администрации, однако расходы ложатся на заявителя. На слушания могут прийти все лица, которых затронет процедура. Протокол предоставляется главе администрации, и уже он выносит решение о возможности или невозможности смены ВРИ.

Если вы хотите получить квалифицированную консультацию, как поменять вид разрешенного использования земельного участка, юристы RFI consult с удовольствием вам помогут. Мы многократно добивались получения нужного варианта использования земли для клиентов – сроки предоставления услуги составляют от одного месяца.  Мы полностью освобождаем клиента от необходимости взаимодействия с государственными органами.

Запишитесь на консультацию – и мы расскажем о вариантах получения нового назначения земельного участка и поможем определиться с оптимальным.